주택연금 가입조건, 수령액, 장점&단점

주택연금은 본인이 소유&거주하는 주택을 담보로 은행에서 연금을 받는 상품이다.

 

사실 내용물을 뜯어보면 (은행 대출+주택금융공사 보증)과 같다. 주택을 파는 것이 아니고 주택금융공사에서 사후 정산만 해주는 것이다. 가장 큰 장점은 자기집을 그대로 소유하면서 주거안정을 해결하고, 집값 하락과 상관없이 종신연금을 받을 수 있다는 점이다. 대신 중도해지 손해가 크므로 나중에 계약을 해지하고 주택매매를 하기는 어려워진다. 

  

한국주택금융공사(HF)는 주택처분과 보증을 맡고 실제 돈은 은행이 지급해준다. 주택의 소유권은 그대로 본인에게 있으면서 주택금융공사는 1순위 근저당권만 설정하는 것이다. 형식은 연금이지만, 실제로는 소득이 아니라 부채이므로 지급받는 연금에 대해 소득세는 내지 않는다. 따라서 저소득자의 경우, 연금이 소득인정액으로 잡히지 않는 장점이 있어 기초연금 등 각종 복지혜택에 유리하다.

 

※ 참고: 기초연금 자격

2020년 소득·재산 기준액 = 단독가구 148만원, 부부가구는 236만8000원이다. 기초연금 선정기준액은 65세이상 중 소득하위 70%에 해당하는 기준으로, 매년 1월에 노인 소득·재산 분포 등을 종합 반영해 결정한다. 소득인정액은 (소득평가액) + (재산을 소득으로 환산한 금액) 인데 이 금액이 선정기준액 이하여야 기초연금 대상자가 된다.

 

 

▶ 주택연금 신청자격 및 조건 

부부 중 연장자가 만 55세 이상

공시가 9억원 이하 주택 (시가 약 13억)

-다주택자: 주택 합산가격이 9억원이하

-2주택자: 3년 내 1주택 처분조건 

 

주택담보대출 잔금이 남아있는 상태라도 가입 가능

 

주택연금 가입주택을 가입자 또는 배우자가 실제 거주지로 이용하고 있어야 함
※ 해당주택을 전세 또는 월세로 주고 있는 경우 가입 불가
(단, 부부 중 한 명이 거주하며 보증금 없이 주택의 일부만을 월세로 주고있는 경우 가입 가능)

 

▶ (정산할때의) 대출금리 

3개월 CD금리 + 1.1%

신규취급액 COFIX + 0.85% (대출상환방식은 0.1%p 인하) 

 

2019년 12월 신규취급액 COFIX는 1.63% 이다. (CD금리는 1.53%) 

대출이자는 가입자가 따로 납부하는 것이 아니고 사후 정산할때 주택금융공사가 맡아서 한다. 

 

▶ 보증료

초기보증료 : 주택가격의 1.5% 

연보증료 : 보증잔액의 0.75% 

단, 대출상환방식 연금은 1%/1%씩

 

보증잔액은 지급받은 대출금 즉 연금지급총액을 말한다. 연 0.75%를 월단위로 납부하며 가입자 본인 대신 은행이 공사에 납부한다. 초기보증료와 달리 연보증료는 가입자가 따로 돈을 내지는 않는다. 

 

그외 가입 비용으로 법무사 수수료, 감정평가 수수료, 등록면허세, 지방교육세, 인지세 등이 있다.

 

▶ 연금지급액표

70세(부부 중 연소자), 3억원 주택 기준으로 매월 92만원을 수령한다. 지급액표는 이후 변경될 수 있다.

☞ 예상연금액 조회

 

▶ 연금지급방식

① 종신지급

② 종신혼합지급 - 목돈 인출한도를 정해놓고 나머지 부분만 월 종신지급 

③ 확정기간지급 - 일정 기간만 지급받음

④ 대출상환방식 - 주택담보대출 상환할 금액을 인출한도로 정해놓고 나머지 부분만 월 종신지급

⑤ 우대방식 - 1.5억원 이하 주택 & 기초연금 수급자일 경우 최대 20% 더 많은 금액을 월 종신지급

 

 

▶ 주택연금의 장점

 

거주권 확보 : 주거불안 해소

국가가 평생 연금지급 보증

집값이 하락해도 안심 : 월지급금 변동 없음

집값이 상승한다면 사후 정산하고 남는 차액은 자녀상속 가능

대출이자비용 소득공제(연 200만원)

재산세 5억원 한도로 25% 감면 (2021년까지) 

 

주택을 팔고 여기저기 월세나 전세살이 하는 것보다 자기주택에서 계속 거주할 수 있다는 안정성이 가장 큰 장점이다. 노후에 주택 외의 다른 재산이나 소득이 없는데 주택가격 하락이 염려된다면 가입을 고려해볼 수 있다. 전세보증금 인상걱정이나 이사비용에서 편해지는 것도 있다. 민간 역모기지론은 집값 하락시 대출이 조기종료되거나 가입자의 다른 재산에 청구가 들어올 수 있지만, 주택연금은 집값이 하락해도 부족금액에 대한 청구가 들어오지 않고 약정된 연금을 종신까지 받을 수 있다. 

 

가장 좋은 점은 불확실성을 없애고 안심하고 살 수 있다는 점이다.

 

▶ 주택연금의 단점

 

주택 가격을 높게 쳐주지는 않음

물가상승에 불리 : 연금액은 초기결정 금액 그대로

중도해지하면 보증료와 대출이자만큼 손해

가입 비용과 보증료

소유권은 그대로 본인에게 있으므로 재산세와 건강보험료는 납부해야함

 

한마디로 중도해지하면 안된다. 계약을 끝까지 유지할 생각이어야 한다. 최근 한국의 경제흐름을 볼때 급격한 물가상승은 없을 듯 하지만 만일 주택가격이 크게 상승한다면 손해가 될수도 있다. 어떤 의미에서는 보험 효과와 비슷하다. 여유자금이 없다면 리스크를 없애고 노후를 안심하고 사는 것이고, 집값 상승을 기대한다면 고정연금을 포기하고 하락 리스크를 안고 가는 것이다. 

 

▶ 주택연금 신청방법

 

주택 소재지를 담당하는 지사 방문신청

☞ 인터넷 상담접수

 

 

 

▶ 주택연금 가입 통계 (2019년)

우대방식의 주택연금

현재 약 7만명이 주택연금에 가입중이며 가입자의 평균 주택가격은 3억원, 월지급금은 100만원 정도다. 지급방식은 종신지급방식(65%)이 가장 많고 종신혼합방식(23%), 우대지급방식(6%) 순이다.