집을 사야 한다는 생각(주택보유의식)을 하고 있는 국민도 전체의 84.1%로 전년(82.5%)보다 증가했다. 특히 가구주의 연령이나 가구 소득이 높을수록 주택보유 의식이 높았다. 집이 있어야 한다는 이유로는 ‘주거안정’이 89.7%로 절대적이었고 자산증식(7.1%)과 노후생활자금(3.3%) 등도 있었다.
신혼부부는 자가 49%, 전세 31%, 월세 15%로 나타났다. 생애최초 주택마련 소요 기간은 6.9년으로 전년(7.1년)보다 조금 짧아졌다.
통상 부동산 계약서에는 '매수인의 잔금지불 전까지 매도인은 계약금의 배액을 배상하고, 매수인은 계약금을 포기하고 이 계약을 해제할 수 있다'는 조항이 담겨있다. 배액이란 2배 금액을 뜻한다.
계약서가 아니라도 민법 565조는
"매매의 당사자 일방이 계약 당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환해 매매계약을 해제할 수 있다" 고 명시되어있다.
문제는 이 계약금액의 해석이다. 대개 부동산 시세의 10%를 계약금을 주고 계약서를 쓴다. 이 계약금 중에서도 일부를 먼저 지급한, 즉 가계약금이 있으면 이 가계약금의 배액을 내고 계약을 해제하는 경우가 많다.
그러나 대법원 판례에 따르면 배액배상 기준은 미리 받은 가계약금이 아니라 약정 계약금이다.
5억 아파트를 10%인 5천만원 계약금을 걸었고, 이 중 1천만원을 가계약금으로 선지불했다고 하자. 이 경우 배액배상해야하는 금액은 약정 계약금인 5천만원의 2배, 즉 1억이다.
(대법원 2014다231378 판결)
2015년 4월, 대법원 선고에서 약정계약금 전체가 배상기준이 되는 이유는 다음과 같다.
"계약금의 일부만 지급된 상태에서 만약 매매계약을 해제할 수 있다고 하더라도,
실제 받은 계약금만 돌려주고 계약을 해지할 수 있다면 받은 금액이 소액일 경우 사실상 계약을 자유롭게 해지할 수 있어 부당하기 때문에,
해약금의 기준이 되는 돈은 실제 교부받은 돈이 아니라 '계약서에 약정된 계약금'이라고 보는 것이 타당하다"
다시 말해 가계약금을 기준으로 한다면 계약 해지가 자주 발생하게 되고 그만큼 매수자가 피해를 보기 때문에 기준을 약정 계약금 전체로 하는 것이다.
다만, 대법원은 계약금의 일부만 지급된 경우에는 전체 계약금이 완납될 때까지 가계약금을 해약금으로 하여 계약해제를 할 수 없다는 기본 법리를 먼저 설명하였다.
“매수인이 계약금 일부만을 먼저 지급하고 잔액은 나중에 지급하기로 약정하거나 계약금 전부를 나중에 지급하기로 약정한 경우,
계약금을 일부만 받은 매도인은 매수인이 계약금의 나머지 또는 계약금 전부를 지급하지 않는 한 임의로 계약을 해제할 수 없다.”
원칙적으로는 계약해지를 할 수 없고, 해지한다 하더라도 기준금액은 약정금액 전체가 된다는 취지의 판시다. 손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우에는 법원이 이를 적당히 감액할 수 있는데 (민법 제398조 제2항) 이에 따라 계약금의 70%를 감액하여 중재한 사례가 있다.
아파트, 부동산 매매계약시 계약금과 중도금, 잔금 지급 시기와 방법은 상세하고 정확하게 기록하자. 매매계약이 정식으로 성립하지 않았다면 계약금 반환 법리도 적용되지 않는다. 또한 분쟁이 일어나지 않도록 해당 증명 자료를 꼼꼼히 남겨두는 것이 좋다.
공공분양은 4가지 조건을 모두 만족해야 신청할 수 있고, 민간분양은 1순위, 2순위 조건에 따라 경쟁하게 된다. 다른건 비슷하지만 공공분양은 소득조건을 따지고, 민간분양은 청약 예치금액 조건이 있는 점이 다르다.
▶ 공공분양 자격
① 주택공급지역 거주자
② 세대 구성원 모두 무주택
③ 청약 가입기간 및 납입횟수
= 24개월 (24회) 이상
④ 아래의 기준소득 이하
전년도 도시근로자 평균소득 100% 이하
노부모, 다자녀, 맞벌이 신혼부부는 120% 이하
같은 조건이라면 무주택기간이 길고, 납입총액이 많을수록 유리하다. 청약은 월 최대 50만원까지 넣을 수 있지만 공공분양은 납입금액을 월 최대 10만원까지만 인정한다. 따라서 10만원씩 길게 넣는 것이 가장 좋다.
▶ 민간분양
* 1순위 조건
가입기간 24개월 경과
등본상 세대주
무주택 또는 1주택자
해당지역 거주 1년이상
지역별 예치금액
원하는 곳에 분양이 나왔는데 청약 예치금이 부족한 경우, 분양 공고일 당일까지 부족한 부분을 한꺼번에 납입할 수 있다. 135㎡ 이하 주택을 원하는 경우는 1천만원은 채우는게 좋고, 면적제한 없이 청약하고 싶으면 1500만원은 채워야한다.
85㎡ = 25평
102㎡ = 30평
135㎡ = 40평
조정대상지역이 아닌 수도권은 청약 1년, 수도권 외 지역은 6개월 가입하면 청약 1순위가 될 수 있다. 이 경우 무주택 세대주, 세대원 모두 청약을 신청할 수 있다. 1순위는 분양공고일 이전까지 조건을 충족해야 자격이 생기는데 분양권이나 입주권도 없어야 무주택자로 인정된다.
* 수도권 과밀지역 재당첨 제한
주거전용면적
85㎡ 이하는 5년
85㎡ 초과는 3년
수도권 외 지역은
85㎡ 이하는 3년, 85㎡ 초과는 1년
* 청약통장은 있지만 1순위 조건이 안되는 사람은 모두 2순위자가 된다.
1순위 미달 시에만 2순위 입주자를 선정하므로 2순위에 별 의미는 없다. 1순위 내에서 경쟁이 있을 경우 가점 및 추첨제로 입주자를 뽑는다. 85㎡를 기준으로 투기과열지구는 소형주택100%, 대형주택 50%를 가점제로 배정한다. 조정대상지역은 소형 75%, 대형 30%를 배정한다.
가점의 총점은 84점으로 조건항목은 부양가족 수, 무주택기간, 청약 가입기간이다. 기간은 어차피 서로 비슷비슷하기 때문에 부양가족 없이는 가점제로 당첨되기 어렵다.
민간분양 아파트 브랜드 순위는 위와 같다.
자이, 래미안, 롯데캐슬, 푸르지오, 더샵, 힐스, 이편한세상, 아이파크, 위브, 린 등이 메이저 건설사의 대표 브랜드들이다.
* 청약제도는 왜 생긴걸까?
1977년 한국은 세계에서 유일한 청약제도를 도입했다. 당시는 ‘내 집 마련’을 원하는 국민 수요를 한번에 채워줄 재원이 없었고 순차적으로 주택을 보급해야했다. 이런 배경에서 정부는 청약저축을 내놓고 민간 자본을 주택건설자금으로 끌어들어기 위해 ‘추첨제’라는 방식을 도입했다. 추첨제로 모두에게 '로또 희망'을 주어야 청약 통장 가입자가 많아지고 분양시장과 건설경기가 활성화되기 때문이다.
* 청약제도, 이제는 고쳐야하지 않을까
청약제도는 처음부터 주택 시장 부양 또는 적당히 과열시키기 위한 목적을 담고 있었다. 그러나 산업화 시대를 거쳐 40년이 지난 지금은 집을 한탕주의, 투기의 대상으로 만드는 주범이 되고 있다. 실제 당첨되는건 극소수인데, 그 로또아파트 당첨에 온 국민이 목을 매게 만드는 웃지 못할 상황이 계속되고 있다. 이대로는 1명의 '로또 차익'을 위해 99명 이상이 박탈감을 안게되는 비합리적인 제도일 뿐이다.
제도가 투기심을 자극하고 있는데 아무리 규제만 해봐야 소용이 없다. 분양자격, 1순위 조건, 투기지구, 추첨제 비율 이런 것들은 앞으로 계속 바뀌겠지만, 몇 번 땜질한들 근본적인 문제점은 그대로일 것이다. 청약제를 당장 폐지하는 것이 어렵다면 로또 차익의 일부를 사회로 환수해서 재분배하는 등의 대안책이 필요해 보인다.
미국은 가계 자산의 70%가 금융자산인 반면, 한국은 가계 자산의 70%가 부동산 등의 실물 자산이다. 한국에서 부동산 자산 비중이 유독 높은 것은 왜일까?
첫번째는 세금이다. 미국은 401K 퇴직연금 납입 금액에 대해 1년 최대 1.9만달러까지 소득공제를 해준다. 여유자금을 주식에 투자하면 세금을 돌려받지만 부동산에 투자하면 세금과 적지않은 관리비용이 나간다. 주마다 다르지만 주택시가의 약 2~3%를 매년 세금으로 내야하니 부동산 보유자들은 부담이 상당히 크다.
두번째 미국은 주식이 장기 우상향한다는 믿음이 퍼져있는데 반해 한국은 부동산 불패에 대한 믿음, 즉 부동산가격 상승률이 금융자산보다 더 높다는 믿음이 퍼져있다. 부동산이 아무리 비싸도 더 오를거라는 믿음이 부동산 가격을 받치고 있는 것이다.
그렇다면 한국에서 아파트와 코스피의 과거 수익률은 어땠는지 실제 데이터로 비교해보자.
비교군은
코스피 vs 전국아파트
코스피우량주 vs 서울아파트
삼성전자 vs 강남아파트
로 나누어보아야 전체 / 핵심 / 탑픽 비교를 할 수 있을 것이다. 부동산 탑픽은 성남 분당, 세종 특별자치시, 대구 수성, 부산 해운대 등도 있지만 편의상 서울 강남으로 한정하자.
* 1986-2017년 (약 32년)
① 가격 기준 - 자산가격만 비교
② 총수익 기준 - 월세나 배당수익까지 포함한 총수익률 비교
코스피 수천개의 종목 중 우량주에 해당하는 코스피200 지수는 1996년 이후에 나온 관계로 86년부터의 비교자료는 없다. 그러나 강남아파트의 평균수익률보다 코스피 전체 평균수익률이 더 높았다면 코스피 우량주의 수익률은 그보다 더 높았을 것이다. 강남아파트 중에서도 탑픽인 압구정 현대아파트(90년~)는 9.2배 올라서 같은기간 코스피의 3.1배보다 훨씬 높지만, 100배 이상 오른 삼성전자보다는 낮다. 대치동한보미도 맨션(86년~)은 26배지만 이런 80년대 맨션은 로또에 가깝다.
전체 평균을 보았을때도 코스피가 유리했고, 최고의 종목을 골랐을때도 코스피가 더 좋았다. 차익에 대한 세금, 보유에 대한 세금까지 고려한다면 이 격차는 더 커진다.
* 2020년 주식 vs 부동산 비교
그럼 이것은 고도성장을 해온 한국만의 특수한 상황일까? 다른 나라의 사례도 보자.
미국, 일본, 홍콩 등 경제상황이 각각 다른 국가에서도 양상은 전체적으로 비슷하다.
장기투자를 했을때 역사적 수익률은 주가지수가 더 높았고, 가격변동성은 부동산(주택)이 더 안정적이었다. 사실 어느 나라건 부동산과 주식은 상관관계가 비슷하게 나타나는 자산이다. 특히 땅값이 비싸기로 유명한 도쿄, 홍콩에서도 부동산 수익률보다 주가지수의 수익률이 높았다는 것은 시사하는 바가 크다. 주택은 사용성과 가격안정성에서 장점이 있지만, 수익률만 놓고 보면 주식을 이기기 어렵다.
그런데 왜 주식은 손해보고 부동산은 이익이 나는것처럼 느껴지는 것일까? 그 답은 네 가지다.
첫번째로 변동성은 주식이 확실히 더 크다. 자기가 직접 찾아보지 않아도 주가 하락에 대한 뉴스는 계속 들려오기 때문에 체감수익률은 훨씬 낮게 느껴진다. 부동산은 가격의 오르내림 자체가 덜하고 주가처럼 매일, 또는 분단위로 가격변동을 찾아보지는 않기에 하락해도 모르는 경우가 많다. 군중심리에 의해 달아오른 주식의 고점에서 물렸다가 마이너스 계좌의 고통을 못견디고 저점에서 파는 일이 실제로 허다하다.
두번째 이유는 장기보유하고 충분히 상승할 때까지 기다릴 수 있는가에 있다. 주식은 부동산보다 거래하기가 훨씬 쉽다. 조금만 이득이 나도 클릭 몇번으로 팔 수 있기 때문에 인내심있게 대형상승의 수혜를 누리기 어렵다. 반면 부동산은 각종 세금과 이사문제로 한번 샀으면 좋든싫든 오래 깔고 있는 경향이 있다. 결과적으로 부동산 가격이 충분히 상승할때까지 10년, 20년 기다리면서 buy & hold 효과를 볼 수 있다.
세번째 이유는 투자원금의 크기다. 똑같이 100% 수익을 냈더라도 1천만원을 투자해서 1천만원을 번 것과 10억을 투자해서 10억을 번 것은 체감 수익의 크기가 다르다. 평범한 직장인에게 1천만원은 그냥 일해서 벌 수 있는 돈으로 느껴지지만 10억은 아무리 일해도 벌기가 어려운 돈이다. 따라서 부동산 차익으로 번 것은 훨씬 큰 돈으로 느껴진다.
네번째 이유는 레버리지다. 전세나 대출을 끼고 부동산을 샀을 경우, 매수자가 실제 들인 돈에 비해 실질 수익률은 훨씬 높아진다. 레버리지는 가격하락시 치명타를 입는 단점이 있지만 주식에 비해서는 부동산이 대출받기 용이하다.
공인중개사법에 따르면 공인중개사는 과도한 중개보수를 요구할 수 없도록 한도를 정하고 있다. 수수료 요율은 거래 대금에 따라 다르게 적용된다.
서울시 조례를 살펴보면 중개수수료는 한도액을 넘지 않는 선에서 ‘거래금액*상한요율’ 공식을 따르도록 하고있다. 즉 제시된 요율은 고정요율이 아니라, 이 이상은 받을 수 없다는 '최대'요율이고 한도액 내에서 재량껏 조정이 가능하다. 요율협상은 계약전에 미리 해두면 좋다.
▶ 매매 금액별 요율 (괄호는 한도)
5000만 미만 : 0.6% (25만원)
5000만~2억 미만: 0.5% (80만원)
2억~6억 미만 : 0.4%
6억~9억 미만 : 0.5%
9억 이상 : 거래금액 0.9% 이하 협의
▶ 전월세 등 주택임대차 요율
5000만 미만 : 0.5% (20만원)
5000만~1억 미만 : 0.4% (30만원)
1억~3억 미만 : 0.3%
3억~6억 미만 : 0.4%
6억 이상 : 거래금액 0.8% 이하 협의
▶ 주거용 오피스텔 요율
매매 교환은 0.5%, 임대차는 0.4%
전용면적 85㎡ 를 초과하거나 주거용이 아닌 오피스텔은 0.9%가 적용된다. 주거용 오피스텔은 전용입식 부엌과 화장실을 갖추어야한다.
* 주택 이외 토지,상가의 요율은 0.9%가 적용된다.
2015년 1월 이후~ 2020년 현재 적용
* 전세 수수료 예시
전세 계약을 4900만원에 했다면 중개수수료는 ‘4900만원*0.5%=24만5000원’이다. 이때 5000만원 미만의 한도액을 초과하므로 중개수수료는 20만원으로 제한된다. 전세계약을 2억5000만원에 한 경우 ‘2억5000만원*0.3%=75만원’이 된다. 이 경우는 한도액이 없으므로 75만원을 수수료로 낸다.
월세 계약은 (월세 금액에 100을 곱한 금액 + 보증금)을 기준으로 수수료를 산정한다. 다만 합한 금액이 5000만원 미만일 경우 월세에 70을 곱하고 보증금을 더하는 방식으로 한다.
* 월세 수수료 예시
보증금 2000만원, 월세 40만원의 경우 중개수수료는 6000만원 x 요율 0.4% = 24만원이 된다. 보증금 1500만원, 월세 30만원의 경우 합한 금액이 4500만원이 되어 5000만원 미만이므로, 월세에 70을 곱하는 방식으로 재계산한다. 이때 거래금액은 ‘1500만원+(30만*70)=3600만원’이 되고, 3600만원 x 요율 0.5% = 18만원이 된다.
▶ 소액보증금 최우선변제
주택임대차보호법에 따라 세입자는 최소한의 보증금을 우선 보장받을 수 있다. 부동산중개 없이 직거래를 했더라도 아래 보증금에 해당하는 소액임차인은 최우선변제금을 보호받는다. 단, 주택인도와 주민등록(전입신고)를 통해 대항력을 확보해야 보호받을 수 있다.
소액보증금 최우선변제
2020년 2월 이후로는 부동산 중개 설명서에 거래자와 협의한 중개보수를 명시하도록 하고 있다. 부동산 계약서를 작성할때 중개보수를 명확히 설명하고 협의했으며 거래 양당사자로부터 이 설명을 들었다는 서명을 받아야한다.
중개수수료는 현금영수증을 발급받거나, 계좌이체로 입금하는 것이 좋다. 영수증엔 부가세포함 여부까지 명확히 표시해야 나중에 문제가 없다. 현행 법상 건당 10만원이 넘는 매출에 대해서 의무적으로 현금영수증을 발급해야하므로 그냥 끊어달라고 하면 된다. 중개수수료 영수증은 차후 주택매매시 세금공제용으로 쓸 수 있으니 잘 챙겨두자.
1주택 9억원을 초과하거나 2주택자 이상인 경우, 임대소득이 월세 34만원을 넘으면 과세대상이다. 이때 주택수는 본인과 배우자의 '보유주택' 수를 더한 것이다. 임대소득은 소득세법상 사업소득이므로 2월 사업장현황 신고를 하고, 5월 종합소득신고때 소득세를 납부해야한다. 사무실이나 상가임대는 부가세를 내지만 주택임대는 부가세는 면세된다.
▶ 자주 묻는 질문
* 오피스텔
세입자가 오피스텔을 상시 거주용으로 사용한다면 '주택임대'소득, 주거용이 아니라면 '상가임대'소득으로서 소득세가 부과된다. 상가일 경우 부가가치세도 적용된다.
* 공동소유
주택을 50:50으로 공동보유한 경우 임대소득의 귀속자를 별도 명시하지 않았다면 2명이 각각 1채씩 보유한 것으로 간주한다. 임대소득 귀속자가 정해진 경우는 그 소득을 받는사람만 1채 보유로 계산한다.
* 다가구주택, 겸용주택
다가구주택은 구분등기 되지 않은 9억원 이하 1채만 보유시 비과세된다. 주택과 사업용 건물이 같이 있는 겸용주택은 주택면적 > 사업면적일 경우 전체가 주택이고, 주택면적 ≤ 사업면적일 경우 주택면적만 주택으로 간주한다.
* 소형주택
주거전용면적 40㎡ 이하의 소형주택은 간주임대료(전세 보증금) 과세여부를 판단할때 주택수에서 제외한다. 단 월세는 소형주택도 제외하지 않는다.
▶ 일반 임대소득자 세금 계산
( 연 임대수익 - 필요경비 50% - 기본공제 200만 ) x 15.4%
월세 100만원, 연 1200만원이라면
(1200만 - 600만 - 200만) x 15.4% = 61.6만원
전세는 3주택 이상시 해당되며 보증금을 임대수입으로 환산한 다음 과세한다. 시중이자율 2% 는 정기예금 기준이고 변경될 수 있다. (2019년 귀속분은 2.1%)
(전세보증금 - 3억공제) x 60% x 2%
전세보증금이 총 10억이라면
(10억 - 3억) x 60% x 2% = 840만원이 임대소득으로 간주된다.
여기서 경비 50%인 420만과 기본공제 200만을 빼준다.
(840만 - 420만 - 200만) x 15.4% = 33.9만원
보증금과 월세가 같이 있는 경우는 보증금을 위 식대로 월세로 환산한 다음, 원래 월세와 합친 금액이 임대소득이 된다.
※ 단 기본공제는임대소득 외 다른 종합소득금액이 2천만원 이하일 때만 받을 수 있다. 전업주부나 은퇴자가 아닌 일반 직장인이나 자영업자는 다른소득 때문에 기본공제를 받기 어렵다.
임대소득 2천만원 이하는 분리과세 로 선택가능
(분리과세 세율은 14%)
그 이상은 모두 종합소득과세 대상이다.
임대소득이 2천만원 이하라면, 다른소득이나 임대주택등록 여부에 따라 분리과세/종합과세 중 유리한 것이 달라진다. 공제받을 수 있는게 많이 있거나 과세구간이 낮다면 종합과세가 유리하다.
임대소득 연 400만을 기준으로 과세 대상이 갈리는데
연 400만 이하 = 50% 공제 200만 + 기본공제 200만으로 세금이 면제된다.
연 400만 = 월 33.3만
따라서 월세 환산 34만원을 넘으면 과세 대상이 된다.
(전세보증금은 6억2천만원을 넘을때)
▶ 임대사업 등록자 세금
임대사업자로 등록하는 게 경비율과 기본공제에서 더 유리하다.
(세무서, 시군구청 양쪽 모두에 사업자 등록)
필요경비 60% 인정 + 400만 기본공제를 적용하면 연 1000만원 소득(월세 환산 83만원)까지는 비과세된다.
또한 장기임대 사업자의 경우 아래와 같은 세액감면도 주어진다. 4년차는 산출세액의 30%, 8년차는 75%를 면제받는다. 8년차라면 실제 납부세액은 1/4로 줄어드는 것이다.
임대소득이 연 2천만원이고 분리과세자라면
사업자등록시
(2천만원 x 40% - 400만) x 15.4% = 61.6만
사업자 미등록시
(2천만원 x 50% - 200만) x 15.4% = 123.2만
실질 세율로 치면
61.6만 / 2000만 = 약 3%
132.2만 / 2000만 = 약 6%
사업자등록시 3%, 미등록시 6%정도의 세율이 된다. 여기서 4년/8년 장기임대사업자 세액감면을 받는다면 실질 세율은 1~2%까지 내려간다. 8년 임대사업자라면 미등록자 대비 소득세가 1/8까지 줄어드는 셈이다.
(2020년~)
과세 대상인 모든 주택임대사업자는 사업자등록을 해야한다. 주택임대 개시일로부터 20일 이내에 사업자 등록을 하지 않으면 수입금액에 0.2% 가산세가 부과된다. 사업자 등록은 렌트홈이나 홈택스, 손택스를 이용하거나 세무서를 방문하는 방법이 있다. 공동명의인 경우 부부 중 1인을 임대수입의 귀속자로 정하고 등록하면 된다.
‘낭만의 도시’였던 프랑스 파리는 최근 ‘부동산 지옥’으로 전락하고 있다. 파리의 아파트 평균 가격은 지난 9월 ㎡ 당 1만 유로(1318만원)를 돌파, 역대 최고가를 경신했다. 3.3㎡(1평)당 약 4350만 이상, 프랑스 전체 평균 집값보다 4배 비싸다. 참고로 한국은 근래 서울 모 아파트들이 평당 1억을 돌파했다.
파리 거주자의 70%는 월세 세입자다. 문제는 2000년부터 2018년까지 파리 월세값은 40% 상승할 정도로 월세 세입자가 많다. 파리 뿐만 아니라 뮌헨·프랑크푸르트·런던·암스테르담 등 유럽 주요 도시가 가파른 집값 상승에 실거주용 주택이 부족해지면서 부동산 지옥으로 변하고 있다.
도시에 직장을 가진 주민들이 높은 월세에 못 이겨 외곽으로 밀려나는 것이 공통된 사회 문제다. 앤 이달고 파리 시장은 “파리가 슬럼화하는 것을 막겠다”며 집값과의 전쟁을 선포했지만 건축 허가가 까다로운 프랑스 도시계획법 때문에 파리 시내의 주택 공급을 늘려 집값을 잡기는 어려운 상황이다. (파리 문화예술유산 보호규정 때문)
유럽이 이렇게 된 원인이 무엇일까?
금리다. 경기를 살리기 위해 ‘극약처방’으로 내놓은 마이너스 금리 정책이 유럽의 부동산을 뒤흔들고 있다.
모기지(주택담보대출) 금리가 싸도 너무 싸니 유럽 주요 도시의 아파트와 주택 시장이 빚잔치가 된것이다. 전례 없는 통화완화로 실물경기 회복 효과는 미미한데 부동산 거품은 커질대로 커졌다.
세계 부동산과열 도시 - 독일,네덜란드,프랑스,캐나다,홍콩
유럽중앙은행(ECB)이 2014년 사상 첫 마이너스 예금 금리(시중 은행들이 중앙은행에 맡기는 예금)를 도입한 이후 5년간 포르투갈·룩셈부르크·슬로바키아·아일랜드 등 일부 유럽 국가의 집값은 40%를 웃도는 기록적인 상승세를 보이고 있다. 그동안 마드리드·스톡홀름·암스테르담· 프랑크푸르트 등 주요 도시의 집값은 30% 상승했다.
반면 노동자의 임금 상승은 더디었다. 지난 1년 동안 유로존(유로화 사용 19개국) 직장인 평균 임금은 2.7% 올랐다. 이 때문에 유로존 거주자의 월세·모기지 비용은 월급의 25%로, 20년 전 17%에 비해 크게 뛰었다. 월급을 받으면 1/4이 월세로 증발한다.
유럽 중앙은행 ECB는 시중은행들에 2014년 6월 마이너스금리를 첫 적용했고, 2016년 3월부터 마이너스 0.4% 금리 즉 돈을 맡기면 오히려 예탁료를 받기 시작했다. 19년 9월엔 마이너스 0.5%까지 내렸다. (미국 Fed는 초과 준비금에 대해서 금리 2%를 적용중이다)
실제로 현재 유럽에서 집을 사기 위해 대출받기는 쉽다. 유럽 주요 도시의20년 만기 모기지 금리는 1%를 밑도는 수준이다. 금리가 기록적으로 내려가자, 개인은 물론이고 기관 투자자들까지 일제히 부동산 시장에 몰렸다. 이건 대출을 안받으면 바보가 되는것이다. 우리나라와도 몹시 친숙한 광경이다.
문제는 가격이 실수요를 넘어섰다는 점이다. 독일 중앙은행 분데스방크는 독일의 부동산값은 실제 가치보다 15~30% 높게 책정됐다며, 주택시장 거품을 경고했다.
ECB의 통화정책을 향한 비판도 쏟아지고 있다. 실물경기를 살리는 효과가 지극히 제한적인 데 반해 부작용이 걷잡을 수 없이 번졌다는 얘기다. 독일 2위 은행인 코메르츠방크는 “부동산 거품 붕괴는 단순한 우려가 아니라 실질적인 리스크”라며 “ECB의 마이너스 금리 제도가 도화선이 됐다”고 분석했다. 투자은행UBS는 “초저금리 정책으로 유럽 집값에 거품이 꼈다”고 지적했다.
각국 정부와 경제학자들은 주택 버블이 사회적 동요로 이어질 수 있다는 데 한목소리를 내고 있다. 천정부지로 치솟은 집값을 감당할 수 없는 시민들이 정책 불만을 과격한 형태로 쏟아낼 수 있다는 지적이다. 파리는 안그래도 노란조끼로 시끄러운 상황이다. 사회 리서치 기관인 막스 베버 센터는 “부동산 시장의 비이성적 과열이 사회적 혼란으로 이어질 수 있다”고 분석했다.
한국은 어떨까?
문재인 정부 출범 이후로 총 18번의 부동산 대책이 발표됐지만 전국 아파트의 분양가격은 20%, 매매가격은 40% 상승했다.
박원순 서울시장은 "지난 7년간 도시 근로자의 월급이 11% 오르는 동안 평균 집값은 44% 올랐다"며 "이제 집은 사는 곳이 아닌 사는 것이 돼 버렸다"고 평가했다.이어 "특히 청년들이 근로소득만으로 서울에서 내 집 마련하는 것은 그림의 떡이자 하늘의 별따기가 돼 버렸다"며 "높은 월세 때문에 지옥고 (지하방‧옥탑방‧고시원)로 밀려나고 고시원에 거주하는 가구의 75%가 2030세대"라고 목소리를 높였다.
부모가 자가주택을 갖고 있고 자기 집에서 다니거나 집을 물려받지 않는 이상, 평범한 청년이 나홀로 독립해서 또는 서울로 올라와서 자수성가할 수가 없단 얘기다. 한국의 임금노동자 2천만명 중 월급 200만원 이하가 40% 이고 월급 100만원 이하가 10%다.
2017년 5월 전국 민간아파트 분양가격은 3.3㎡당 984만원이었지만 올해 10월에는 1189만원으로 오르면서 2년 반 만에 20.81% 오른 것으로 조사됐다. 이 기간 가장 많이 오른 곳은 대구로 약 38% 상승했다. 딱 유럽 주요도시 수준의 상승률이다. 아직 한국 기준금리는 1.25%인데도 그렇다.
현재 평당 가격 (상승률)
대구 : 1453만원 (38.57%)
경남 : 1058만원 (32.71%)
대전 : 1198만원 (32.60%)
광주 : 1244만원 (30.48%)
서울 : 2670만원 (26.42%)
가격은 역시나 서울이 압도적이다.
전국 아파트 중위가격은 2017년 5월 3억624만원 수준이었지만, 올해 11월에는 3억5567만원으로 16.14% 상승했다. 서울 아파트 중위가격도 6억635만원에서 8억8014만원으로 2억7379만원 올랐다. 상승률은 45.1%에 달한다. 이것도 유럽 수준에 도달하는 기염을 토했다.
서울 아파트 실거래가는 2017년 대비 현재 40% 올랐다. 국토교통부 실거래가 기준으로 서울 아파트는 2017년 대비 평균 40% 오른 8억2376만원으로 나타났다.
저금리로 부풀어오른 거품은 규제로는 막을 수 없다. 규제로 눌러봤자 언젠가 눌린 용수철처럼 크게 튀어오르게 돼 있다. 보다 현명한 방법은 유동자금이 흘러갈 다른 자산시장, 건전한 투자대상으로 옆길을 터주는 것이다. 이대로 전세계가 저금리를 계속 방치한다면 다음번 세계경제 위기는 빈부격차가 얽힌 부동산 도화선으로 터질 가능성이 있다.
단, 다주택자가 조정대상지역내 10년이상 보유 주택을 내년 6월까지 팔면, 한시적으로 양도세 중과 없이 장기보유특별공제를 적용해주기로 함
등록 임대주택도 양도세 비과세 조건에 거주요건 추가
기존에는 임대사업자로 등록하면 거주기간 제한 없이 비과세 혜택을 받을 수 있었지만 이제는 실제 거주요건 2년을 충족해야 1세대 1주택 비과세 혜택이 주어짐
*실제 거주가 아닌 차익 목적으로 주택을 매입하고 임대사업자로 등록하는 경우를 막기 위한 조치
* 양도소득세 개편
* 종합부동산세 세율
3. 공정 거래 강화
3-1) 분양가상한제 확대적용
서울 13개구 전지역 + 서울5개구 37개동 + 경기 3개시 13개동
서울 25개구 가운데 집값 상승률이 높은 강남4구와 마용성을 포함한 13개구의 272개 전체 동
정비사업 이슈가 있는 노원·동대문 등 5개구 37개동
경기도 과천·하남·광명 등 3개시의 13개동 추가 지정
대상 지역이 27개동에서 322개동으로 늘어남
서울 13개구와 경기도 3개시의 지정 기준은 서울 평균, 수도권 평균보다 집값이 1.5배 높은 곳이다.
3-2) 청약
분양가 상한제 대상 주택이나 투기과열지구내 주택에 당첨되면 10년간, 조정대상지역에서 당첨되면 7년간 재당첨을 받을 수 없게 됐다.
3-3) 임대사업자
등록 임대사업자 혜택은 줄어든다. 취득세·재산세 혜택을 받는 주택이 수도권 공시가격 6억원 이하 주택으로 제한되고, 미성년자는 임대사업자로 등록할 수 없게 됐다.
4. 실수요자 공급확대
실거래 조사 강화
서울도심내 공급
수도권 30만호 조속추진
가로주택 정비사업
5. Q&A
규제 시행 전인 16일까지 이미 모집공고가 나온 사업장이라면 이번에 강화된 대출 규제는 피할 수 있다. 따라서 입주 시점에 집값의 40%까지 잔금대출(집단대출)이 가능하다. 금융위 관계자는 “집단대출 관련 규제는 항상 입주자 모집공고 시점을 기준으로 적용하는 것이 원칙”이라고 설명했다. 내년 2월 입주 예정인 ‘신촌 그랑자이’가 이런 경우에 해당한다. 이 아파트는 전용면적 84㎡ 분양가가 8억원대 초반(2017년)이었지만, 최근엔 16억원 대에 거래되고 있다.
하지만 17일 이후 입주자모집 공고가 나온 사업장이라면 새 규제를 적용받는다. 따라서 분양가가 9억원 이하로 책정돼 주택도시보증공사(HUG) 중도금대출 보증까지 받은 경우라 해도 입주 시점에 KB시세가 15억원을 넘긴다면 잔금대출이 아예 나오지 않는다.
대출에 새 규제가 적용되는 시점은 17일 이후 신규대출 신청분부터다. 16일까지 주택매매계약을 체결하고 계약금을 이미 납부한 사실을 증명한 차주는 과거 규제(규제지역 기준 주택담보대출비율·LTV 40%)를 적용한다. 하지만 가계약은 계약으로 인정하지 않는다.
세입자의 임차보증금 반환을 위해 대출이 필요하다. 15억원 초과 아파트를 담보로 대출 받을 수 있나.
“주택구입용이 아닌 생활안정자금 목적이기 때문에 대출을 받을 수 있다. 생활안정자금 대출은 원칙적으로 연간 1억원까지 가능하다.
기존 주택담보대출의 만기연장, 대환대출도 막히나.
“아니다. 단순 만기연장이나 대환대출의 경우엔 신규 주택취득 목적이 아니기 때문에 대출금지 대상이 아니다.”
6. 관련 통계
이태경 토지자유연구센터 연구위원은 “2016년 국내에서 발생한 부동산 불로소득은 매매차익과 순임대소득을 합쳐 374조 6000억원 규모인데 이는 GDP의 22.9%에 달한다”며 “천문학적 규모의 불로소득이 발생하고 사유화 되다 보니 투기가 기승을 부리는 것”이라고 지적했다.
한국의 보유세 실효세율은 2015년 기준 0.16%로 OECD 주요 15개국 평균 0.39%(한국 제외)을 크게 밑돈다. 실효세율은 실거래가 기준으로 보유세를 실제 얼마 내는지 보여주는 지표로, 0.16%라면 실거래가 10억원 아파트의 보유세가 1년에 160만원이라는 뜻이다. 호주의 실효세율은 0.31%, 캐나다 0.87%, 일본 0.57%, 영국 0.78%, 이탈리아 0.62%, 미국 0.71% 등으로 우리보다 높다.
현재 공동주택 공시가격 현실화율은 68.8% 수준이다.공시가격 현실화율을 90%까지 높인다고 해도 주택 대다수에 해당하는 6억원 이하 주택은 부담이 적다.
* 공시가격 현실화 90%일때 주택 보유세
3~6억원 주택 : 84만 → 123만 (+39만)
9~12억원 주택 : 339만 → 571만 (+232만)
12~15억원 주택 : 550만 → 956만 (+406만)
* 서울지역 시세 9억원 초과 아파트 수
서울 전체 아파트 125만개 중 36.6%인 45만개
* 은행에서 주택담보대출 취급시 담보가치를 산정하는 시점은 ‘대출신청일’이다. 이 규정은 예전부터 변하지 않은 규칙이다.
현재 저금리 기조에서 부동산가격이 상승하는 것은 어쩔수가 없다. 이건 너무 당연한 현상이자 자본주의 법칙 같은거라 정부 정책이 관여할 수 있는 부분이 아니다. 부동산은 좁은 한국 땅덩어리에서 영원히 풀 수 없는 숙제일지도 모른다.
다만 현재 부동산 현황을 보면 양극화가 점점 심해지고 있는 느낌을 지울 수가 없다.
경기의 과천, 분당, 구리, 광명
지방의 대구, 대전
쏠리는 곳만 쏠리는 느낌인데 이건 저금리를 원인으로 지목하고 손놓고 있을 상황은 아니다.
한국 부동산 상승을 보면 강남을 시작으로, 마용성(마포·용산·성동구)에 집중하고 마용성의 집값 상승세가 꺾이면 이번엔 노도강(노원·도봉·강북구)으로 눈을 돌린다. 서울 집값이 전체적으로 안정되면 이번엔 수용성(경기 수원·용인·성남시)을 소환한다. 그다음 차례는 대대광(대구·대전·광주시)이다.
문재인정부가 감시하고 있는 주대상은 서울 재건축단지와 다주택자들이다. 서울 강남은 이제 재건축, 재개발이 아니면 신규공급 물량은 사실상 없다. 투기꾼들이 끼어들기 좋은 재건축 바람몰이와 주요지역에 살지도 않을 주택을 여러채 깔고 누워있는 다주택자들과의 싸움이 현 정부정책이 설정한 목표인 것이다.
남양주,고양,하남 등 정부가 30만 가구 규모의 3기 신도시 공급을 발표했지만 광역교통망이나 직장,학교 접근성이 받쳐주지 않는 신도시 물량은 큰 소용이 없다. 아무리 비싸도 사람들은 몰리는 곳만 산다. 몰리는 지역을 이미 보유하고 있는 다주택자는 물량을 내놓는게 아니라 버티기로 들어갔다.
주택착공 실적에서 나오듯이 결과적으로 각종 재건축 규제는 신규 주택공급을 줄였고, 다주택자 양도세 중과는 시장에서 기존 주택 매물을 감소시켰다. 이에 반해 시장 수요자들은 점점 늘어나면서 거래가 없는데 가격은 오르는 기현상이 계속되고 있다. 현재 주택시장은 강세장이 될수밖에 없는 여건이긴 하지만 양상이 정상적인 건 아니다.
[ 문정부 부동산정책 리스트 ]
* 2017년 6.19 정책
재건축조합원 주택공급수 3 → 2주택으로 축소
* 2017년 8.2 정책
재건축초과이익 환수제 도입
투기과열지구 지정
조합원자격 양도금지
* 2017년 12월
임대등록 인센티브제 도입 ◀ 뻘짓
* 2018년 4월
다주택자 양도세 중과 시행
* 2018년 7월6일
종합부동산세 개정안 발표
* 2018년 9.13 정책
종부세 구간 신설 (3억~6억)
종부세 세율 강화
대출규제 및 임대세제 축소
전용 85㎡초과주택 청약 50% 가점, 50% 추첨 중 무주택자 우선
* 2019년 4월
부동산 공시가격 정상화
(실거래가격-공시가격차 해소, 주로 고가주택)
* 2019년 11.8
분양가 상한제 27곳 적용
분양원가제 = (토지+건축비+가산비) 를 상한선으로 하는것
* 2019년 12.16 대책 (추가)
고가주택 대출제한
전세갭투자 대출제한
종합부동산세 인상 (0.5~3.2% → 0.6~4%)
종부세 기준이 되는 공시가격을 시세와 맞출것 (현 68%수준)
양도세 공제조건에 실거주기간 추가
6개월간 양도세 완화
요약하면
고가주택, 다주택자들을 세금으로 압박해서 물량을 묶은 채 버티지 못하게 했고 임대료 등으로 때우며 시간을 버는 걸 막은 것이다. 이 정책들로 기대한 효과는 물량 자연 공급과 실수요자들의 거래, 투기해소, 집값 안정의 선순환이다. 그 외 무주택 임차인과 세입자들을 보호하기 위한 내용도 담고 있다.
1216 대책에서는 비거주자에 대한 대출규제와 세금규제를 강화했다.
하지만 투기꾼들이 물량을 토해내게 만들려면 종부세 즉 보유세를 높여서 압박한 만큼, 양도세를 낮춰서 풍선효과로 빠져나가길 유도해야한다. ( 부연: 이후에 나온 1216 대책에서 이같은 점이 반영되었다 ) 투기꾼들의 목표는 어디까지나 차익이지 정부와의 싸움이 아니다. 양도세도 어차피 높다면 보유세 내면서 집값 오를때까지 버티겠다는 심리가 강해질 수밖에 없다. 퇴로를 열어주는 것은 싸움의 기본전략 중 하나다.
임대사업으로 등록된 임대주택 수는 2년전 약 100만가구에서 현재 150만가구까지 급증했다. 이게 무엇을 뜻할까? 임대주택이 2년만에 무려 전체의 50%나 늘어났을 리가 있을까. 17년 말 임대등록 활성화 정책을 내놓자 투기꾼들이 임대주택을 사들이거나 임대로 등록하면서 정책을 역이용한 것이다. 그로 인해 매물공급이 잠기면서 주택가격이 크게 올랐고 이는 18년 913대책으로 임대 세제혜택을 축소한 다음에야 사그라들었다.
재건축 규제와 분양가상한제 카드를 꺼내니 이번에는 '2,3년 후엔 공급이 없어져서 더 오른다, 지금 사야된다'는 소리가 퍼지면서 특정 아파트값을 올리고 있다.
국토교통부는 투기꾼들의 본질을 잘 이해하는 것이 급선무다. 그들은 이용해 먹을 수 있는건 모조리 이용한다. 단기간에 정책으로 박멸할 수 있는 존재는 아니다. 부동산을 해결하는 가장 근본적인 길은 시장 정상화 또는 정부 정책에 대한 신뢰회복이다. 3040 세대가 주택공급에 대한 불안을 느끼지 않는다면 투기꾼들이 집값을 부추길 여지는 점점 줄어든다. 정부가 달성해야할 목표는 공정시장 확립이고 규제는 그 수단 중 하나일 뿐이다.
공공임대형 아파트를 늘리고 리츠를 활성화하는 것도 간접적인 도움을 줄 수 있다. 유럽을 보자면 네덜란드에서는 사회주택 거주 비율이 1/3을 넘고 독일은 임대거주가 비자가보다 많으며 영구임대가 당연시되고 있다. 임대료는 저소득층을 위해 사회 시스템에서 계량화되어 점수제로 책정되거나 임대인이 함부로 올리지 못하도록 사회적 합의가 되어있다. 임대식 주거방식이 자연스럽게 퍼져있고 임대료 부담 없이 원하는 기간 동안 안정적으로 살 수 있는 것이다. 부동산이 비싸기로 유명한 싱가포르의 공공임대주택은 전체의 92%를 차지하고 있다. (OECD 평균은 9% 정도)
독일은 임대 > 자기집이다
독일도 집값이 비싸고 우리나라처럼 민간임대 위주로 주택시장이 형성되어 있는 나라지만 자가 거주비율은 45% 뿐이다. 한국의 자가 거주비율 57.7%, 자가 보유비율 61.1% 보다 훨씬 낮은 수치다. (국토교통부 2018. 6~12월, 표본조사 6만가구)
우리나라의 부동산문제는 2년마다 발생하는 전세난민, 즉 주거 불안에 그 뿌리가 있다. 2년마다 살림 싸서 이사다니고 싶은 사람이 누가 있겠는가. 그렇다고 집주인의 갑질이나 임대료 인상을 해달라는대로 해줄수도 없는 일이다. 그러자니 내집에 대한 열망이 강해졌고 거기에 더해 '그렇다면 오르기 전에 빨리 사야한다'는 강박에 시달리게 된다. 언제 사도 별 차이없다 또는 장기임대, 반영구임대가 보편화된 거주문화라면 투기꾼이 발붙이기는 어렵다.
(내용추가) 2019.12.15
박원순 서울시장도 현 아파트 가격에 대해 심각한 인식을 공개 표명했다.
가장 핵심을 찌르는 지적은 "정권이 바뀌면 부동산 상황이 바뀐다"는 투기성 버티기 자체를 없애야한다는 것이다. 세계에서 부동산 가격문제로부터 자유로운 정부는 없다. 독일도 네덜란드도 고가 주택, 임대료 상승문제는 다 마찬가지다. 그렇다면 문제는 정책 일관성과 부동산에 대한 인식 전환이다.
아래는 박시장의 페북 인용이다.
"서울 아파트값이 24주째 멈출 줄 모르고 오르고 있다. 시장으로서 고민이 이만저만이 아니다."
"대한민국에서 부자가 되는 가장 빠른 길은 강남에 아파트를 소유하는 것이라고들 말한다. 심지어 요즘 아이들은 장래희망이 건물주라고 할 정도"
"열심히 일해서 버는 소득보다 무리하게 빚내서 산 아파트가 가져다 줄 불로소득이 수십배가 되기 때문, 실제로 강남의 한 재건축예정 아파트 값은 지난 3년 사이 10억원이 뛰었다. 그런데 이에 대한 종부세는 고작 100여만원에 불과하다."
박 시장은 "현재 상위 1%가 평균 7채의 집을, 상위 10%가 평균 3.5채의 집을 갖고 있다"며 "정작 집이 필요한 서민들에게는 기회가 돌아가지 않고 있는 것"이라고 말했다. 이어 "부동산 자산격차는 불평등을 심화시켜 출발선을 공정하지 못하게 만드는 근원"이라며 "부동산으로 자산격차가 고착화되는 사회에서 노동의 가치는 땅에 떨어지고, 내수경제의 위축과 경제성장을 떨어뜨리는 악순환을 가져올 뿐"이라고 경고했다.
생산경제를 담당하는 대다수 노동자가 노동의욕을 상실한다면 그때가 바로 자본주의 시장경제가 망하는 때다. 아무리 일해도 바뀌지 않는데 누가 힘든 노동을 하려하겠는가.
박시장은 "이 모든 것은 새롭고 획기적인 정책이 아니다"며 "근로소득에 대해 투명하게 세금을 부과하는 것처럼 부동산에 대해서도 원칙대로 하자는 것 뿐"이라고 다시 한번 강조했다.
구체적으로 요구하는 대책은 다음과 같다.
"실소유자 중심의 주택공급 확대와 공공임대주택의 추가공급, 서민의 주거안정을 위해 임대차와 관련한 정부의 권한을 지자체에 과감히 넘겨야한다."
"얼마 전 베를린 시장은 5년간 베를린 시내의 임대료를 동결하는 조치를 취했다. 제게도 그런 권한을 달라. 제발"
또한 불로소득과 개발이익에 대해 보유세를 획기적으로 강화하고 철저하게 초과이익을 환수해야 한다고 지적했다. 이를 위해 공시가격 현실화가 꼭 필요하며 서울시 차원에서 필요한 모든 것을 지원하겠다는 의지를 밝혔다.
공급을 늘려도 소수에게 돌아간다면 의미가 없다. 김유찬 한국조세재정 연구원장도 현재와 같은 여건에서 단순히 주택공급을 늘리는 것은 다주택자의 보유주택만 늘리게 된다고 말한다. 단순히 공급만 싸게 나오면 오히려 부자들이 쓸어담기 좋다는 얘기다. 실제로 지난 10년간 주택은 500만채 가까이 늘었는데 비해 주택소유자는 절반인 240만명 정도 증가하는 데 그쳤다. 자기집 딱 1채만 필요한 실수요자보다 다주택자만 늘었다는 걸 의미한다.
