1216 부동산대책 요약 - 주택시장 안정화 방안 및 대출규제

 (출처 : 국토교통부 보도자료)

 

DSR = (주택대출 원리금 +기타대출 원리금) / 연간소득 

DTI = (주택대출 원리금 + 기타대출 이자) / 연간소득

LTV = 대출 / 담보가치

 

Debt Service Ratio 

Debt To Income

Loan To Value

 

1. 투기적 대출수요 규제안

 

1-1) 투기과열지구 주담대 규제

 

9억 초과 주택 LTV (40% → 20%)

9억 초과 주택 DSR 강화 (은행권 40%)

15억원 초과 초고가주택은 주담대 금지

 

고가주택 기준을 공시가격에서 실시가 9억원으로 변경

 

14억짜리 주택이라면

9억 x 40% + (14억-9억) x 20% = 4.6억 한도까지만 대출가능

 

1-2) 전세대출 갭투자 방지안

 

전세대출 보증 규제

전세대출자금으로 신규주택 매입 제한

전세대출을 받은 뒤 시가 9억원 넘는 주택을 사거나 2주택 이상이 되면 대출을 전면 회수

 

1-3) 주택임대업 개인사업자 대출 RTI

 

1.25배에서 1.5배 이상으로 강화

 

* Rent To Interest = 임대소득/연간이자비용

실제 임대업자를 판별하기 위함

 

2. 보유세 강화 & 양도세 보완

 

종합부동산세 인상

1주택자 0.1~0.3%p 인상

다주택자 0.2~0.8%p 인상 (최대 4%)

종부세 세금한도 200%→300% 인상

 

공시가격 현실화

실수요자 중심으로 양도세 개편

 

1세대 1주택자 장기보유특별공제에 거주기간 요건 추가

1주택자가 10년이상 보유시 80% 공제율은 그대로 유지

 

2년 미만 보유 주택에 대한 양도세율 인상

(1년 미만: 40% → 50%, 1~2년 기본세율 → 40%)

 

단, 다주택자가 조정대상지역내 10년이상 보유 주택을 내년 6월까지 팔면, 한시적으로 양도세 중과 없이 장기보유특별공제를 적용해주기로 함

 

등록 임대주택도 양도세 비과세 조건에 거주요건 추가

기존에는 임대사업자로 등록하면 거주기간 제한 없이 비과세 혜택을 받을 수 있었지만 이제는 실제 거주요건 2년을 충족해야 1세대 1주택 비과세 혜택이 주어짐

 

*실제 거주가 아닌 차익 목적으로 주택을 매입하고 임대사업자로 등록하는 경우를 막기 위한 조치

 

 

* 양도소득세 개편

 

* 종합부동산세 세율

 

3. 공정 거래 강화

 

3-1) 분양가상한제 확대적용

 

서울 13개구 전지역 +  서울5개구 37개동 + 경기 3개시 13개동

 

서울 25개구 가운데 집값 상승률이 높은 강남4구와 마용성을 포함한 13개구의 272개 전체 동

정비사업 이슈가 있는 노원·동대문 등 5개구 37개동

경기도 과천·하남·광명 등 3개시의 13개동  추가 지정

 

대상 지역이 27개동에서 322개동으로 늘어남

 

서울 13개구와 경기도 3개시의 지정 기준은 서울 평균, 수도권 평균보다 집값이 1.5배 높은 곳이다.

 

 

3-2) 청약

 

분양가 상한제 대상 주택이나 투기과열지구내 주택에 당첨되면 10년간, 조정대상지역에서 당첨되면 7년간 재당첨을 받을 수 없게 됐다.

 

3-3) 임대사업자

 

등록 임대사업자 혜택은 줄어든다. 취득세·재산세 혜택을 받는 주택이 수도권 공시가격 6억원 이하 주택으로 제한되고, 미성년자는 임대사업자로 등록할 수 없게 됐다.

 

4. 실수요자 공급확대

 

실거래 조사 강화

서울도심내 공급

수도권 30만호 조속추진

가로주택 정비사업

 

5. Q&A

 

규제 시행 전인 16일까지 이미 모집공고가 나온 사업장이라면 이번에 강화된 대출 규제는 피할 수 있다. 따라서 입주 시점에 집값의 40%까지 잔금대출(집단대출)이 가능하다. 금융위 관계자는 “집단대출 관련 규제는 항상 입주자 모집공고 시점을 기준으로 적용하는 것이 원칙”이라고 설명했다. 내년 2월 입주 예정인 ‘신촌 그랑자이’가 이런 경우에 해당한다. 이 아파트는 전용면적 84㎡ 분양가가 8억원대 초반(2017년)이었지만, 최근엔 16억원 대에 거래되고 있다.

 

하지만 17일 이후 입주자모집 공고가 나온 사업장이라면 새 규제를 적용받는다. 따라서 분양가가 9억원 이하로 책정돼 주택도시보증공사(HUG) 중도금대출 보증까지 받은 경우라 해도 입주 시점에 KB시세가 15억원을 넘긴다면 잔금대출이 아예 나오지 않는다. 

 

대출에 새 규제가 적용되는 시점은 17일 이후 신규대출 신청분부터다. 16일까지 주택매매계약을 체결하고 계약금을 이미 납부한 사실을 증명한 차주는 과거 규제(규제지역 기준 주택담보대출비율·LTV 40%)를 적용한다. 하지만 가계약은 계약으로 인정하지 않는다.

 

세입자의 임차보증금 반환을 위해 대출이 필요하다. 15억원 초과 아파트를 담보로 대출 받을 수 있나.

“주택구입용이 아닌 생활안정자금 목적이기 때문에 대출을 받을 수 있다. 생활안정자금 대출은 원칙적으로 연간 1억원까지 가능하다. 

 

기존 주택담보대출의 만기연장, 대환대출도 막히나.

“아니다. 단순 만기연장이나 대환대출의 경우엔 신규 주택취득 목적이 아니기 때문에 대출금지 대상이 아니다.”

 

6. 관련 통계

 

이태경 토지자유연구센터 연구위원은 “2016년 국내에서 발생한 부동산 불로소득은 매매차익과 순임대소득을 합쳐 374조 6000억원 규모인데 이는 GDP의 22.9%에 달한다”며 “천문학적 규모의 불로소득이 발생하고 사유화 되다 보니 투기가 기승을 부리는 것”이라고 지적했다.

 

한국의 보유세 실효세율은 2015년 기준 0.16%로 OECD 주요 15개국 평균 0.39%(한국 제외)을 크게 밑돈다. 실효세율은 실거래가 기준으로 보유세를 실제 얼마 내는지 보여주는 지표로, 0.16%라면 실거래가 10억원 아파트의 보유세가 1년에 160만원이라는 뜻이다. 호주의 실효세율은 0.31%, 캐나다 0.87%, 일본 0.57%, 영국 0.78%, 이탈리아 0.62%, 미국 0.71% 등으로 우리보다 높다.

 

현재 공동주택 공시가격 현실화율은 68.8% 수준이다. 공시가격 현실화율을 90%까지 높인다고 해도 주택 대다수에 해당하는 6억원 이하 주택은 부담이 적다.

 

* 공시가격 현실화 90%일때 주택 보유세

3~6억원 주택 : 84만 → 123만 (+39만)

9~12억원 주택 : 339만 → 571만 (+232만)

12~15억원 주택 : 550만 → 956만 (+406만)

 

* 서울지역 시세 9억원 초과 아파트 수

서울 전체 아파트 125만개 중 36.6%인 45만개

 

* 은행에서 주택담보대출 취급시 담보가치를 산정하는 시점은 ‘대출신청일’이다. 이 규정은 예전부터 변하지 않은 규칙이다.