자산마다 변동성(리스크)가 다르기때문에 그 변동성을 밸런싱하도록 비중이 조정된다. 예를 들어 변동성이 가장 큰 주식은 30%만 편입하는 식이다. 특정자산군이 급락하더라도 다른 자산군에서 발생하는 수익이 그만큼의 손실을 메워줄 수 있다.
인플레와 GDP 성장률이 높을때는 주식과 회사채, 신흥국자산
디플레와 경기하강 국면일때는 미국채가 좋은 수익률을 낸다.
물가는 오르지만 경기가 위축될 때는 물가연동국채와 원자재가 유리하다.
* 포트폴리오 구성 및 복제
* 지난 10년 성과
변동성은 낮지만
주식/채권 = 60/40 포트폴리오에 비해 수익률은 크게 부진했다
60:40 = 누적 111.7%
AWP = 누적 40.2%
변동성이 낮다고 해도
2012년 이후 "60:40의 최저점"보다 "AWP의 최고점"이 늘 낮았다면 그게 의미가 있을까?
또한 2020년 3월 코로나쇼크와 같은 급락장에서 폭락하기는 올웨더 펀드도 마찬가지였다. 달러 현금만이 왕이 되는 위기상황에서 금도, 원자재도, 채권도, 주식도 모두 다 매도물량에 밀려 가격이 폭락했다. 수익률보다 방어력에 중점을 둔 포트폴리오가 정작 진짜 위기상황에서 방어를 해주지 못한다면 수익률을 포기한 의미가 없다. 브릿지워터의 레이 달리오가 주장한 "all-weather" 효과는 없었다.
회복될 때까지 버티기를 할거면 '일정현금 보유 + 주식위주'의 포트폴리오가 차라리 낫다. 기축통화를 기반으로 하는 자본주의 경제에서 적정 유동성 내의 캐쉬는 트래쉬가 되지 않는다. 더구나 국채금리가 0%대가 된 지금, 채권 비중을 55%나 넣는 올웨더 포트폴리오는 과거 고금리 시절보다 더욱 불리해진다.
올해 경쟁펀드들이 강한 회복장에서 연초대비 두자릿수 (+)수익률을 올리는 동안 1480억달러를 운용하는 브리지워터는 막대한 손실을 냈다. 베타펀드인 올웨더 외에 다른 주력펀드 퓨어알파2는 8월 기준 -18.6% 수익률을 기록했다. 역대급 대규모 정책을 쏟아낸 연준을 믿지 않고 주식시장 회복이 안될 것이라는 쪽에 베팅했기 때문이다. 시장의 V자와는 반대 포지션을 취하면서 하락 때 한번, 반등 때 또 한번 자산 리밸런싱에 실패했다.
2019년엔 low-vol ETF들이 S&P500 표준편차 (12.5%)보다 낮은 변동성을 보였다.
그러나 2020년 상반기에는 S&P500의 46%보다 변동이 오히려 심했다.
Low Volatility ETF : USMV, SPLV, SPHD, LGLV
왜일까?
그저 과거 변동성이 낮았던 종목들로 구성된 ETF 이기 때문이다.
변동성이 낮아도 유사한 업종들로 구성된 포트폴리오에서는 리스크 완화 효과를 기대하기 어렵다. 반대로 개별 변동성이 높더라도 타 종목과 낮은 상관계수, 가능하면 음의 상관계수를 갖는다면 이 포트폴리오의 변동성은 현저하게 낮아진다.
USMV만 성과(=저변동성)가 좋았던 이유가 뭘까?
답은 편입섹터들의 상관계수다.
금융과 유틸리티, 필수소비재 등은 흔히 경기방어주로 싸이클을 덜 타고, 경기가 불황일 때도 덜 떨어지는 특성이 있다. 그러나 이번 코로나 19때는 이 업종들도 락다운의 직격탄을 맞았다. USMV는 여기에 IT 기술주를 조합함으로써 종목간 상관계수를 낮추고 변동성을 완화시킬 수 있었다.
경기방어주라도 서로간의 상관계수가 높은 (금융과 산업재)로 포트폴리오를 구성한다면 아래처럼 안정성에서 큰 차이가 발생하는 것이다.
상관성이 낮은 자산들로 구성된 포트폴리오는 금년처럼 변동성이 급등하는 국면일수록 그 위력을 발휘한다.
금조차도 -0.2%를 기록하며 그다지 수익률 방어를 해주지 못했다. 리츠는 미국 리츠, 글로벌 리츠 모두 주식시장 하락에 연동되어 같이 하락했다. 다시 말해 리츠는 포트폴리오 다각화에서 의미가 없었다. 유의미한 헤지 효과가 있었던 것은 달러 안전자산(미국채), 달러 인덱스와 현금 뿐이었다.
채권 수익률이 오른 것은 금리인하에 대한 기대감이 반영된 것이다.
현재 유럽중앙은행(ECB) 기준금리는 0%, 예치금리는 -0.5%다. 일본 기준금리도 -0.1%로 인하 여력이 없다. 이탈리아는 정부 재정도 문제다. 통화정책은 ECB가 맡지만 재정정책은 회원국이 독자 운영한다. 회원국의 경제적 격차 축소 및 재정위기 확산을 막기 위해 EU는 재정정책 준칙인 안정·성장협약(SGP)을 시행하고 있다. 재정적자는 GDP의 3% 이내, 정부부채는 GDP의 60% 이하를 유지해야 한다.
미국은 파월이 직접 언급한 이상 연준이 개입해서 최소 0.25~0.5% 금리인하를 할 것으로 전망된다. 미국의 현재 기준금리는 1.50~1.75%로 인하여력이 남아 있다. 미국채 10년물 금리는 3월2일 종가기준 1.1%까지 하락하면서 기준금리와의 격차가 크게 벌어졌다.
한국은 2월 금통위에서 기준금리를 1.25%로 동결했고 3월은 정례 회의가 없다. 만일 한국은행이 정례회의에서 금리 인하를 한다면 4월 이후 실시하게 된다.
3월3일 (현지시간)
연준은 이날 긴급 성명을 통해 기준금리를 1.00~1.25%로 종전 대비 50bp 인하한다고 발표했다. 통상적인 금리 조정폭인 25bp의 2배에 해당하는 이른바 '빅컷'(big cut)이다. 오는 17~18일 기준금리를 결정하는 정례 FOMC(연방공개시장위원회) 회의를 앞두고 있지만, 코로나19 확산에 따른 금융시장 혼란을 최소화하기 위해 긴급 FOMC 회의를 열고 선제적으로 금리인하를 만장일치로 결정한 것이다.
연준이 정례 FOMC 회의를 거치지 않고 금리를 긴급 인하한 것은 2008년 글로벌 금융위기 이후 11년여만에 처음이다.
금리인하는 시장이 모두 예상하고 있었고 전날 다우지수가 5.09%, 나스닥 4.49%, S&P500 4.6%는 이를 선반영해서 폭등했다. 그러나 정말로 연준이 긴급회의를 통해 빅컷을 바로 실행해버리자 '뭐야? 생각보다 더 위험한것 아닌가?' 하는 불안심리가 퍼지면서 오히려 다우 2.94%, 나스닥 2.99%, S&P500 2.81% 급락했다.
3월 11일 현재 뉴욕증시는 역대 약세장 중에서도 가장 빠른 속도로 추락하고 있다. 역시 그동안 부풀어오른 미국 거품이 너무 컸고, 밸류에이션이 이익 대비 과도하게 주가가 높아졌던 반동이 그대로 돌아오고 있다.
미국증시 역사에서 최고점 대비 약세장 진입까지 평균 255 영업일이 걸렸던 반면, 코로나19 쇼크는 고작 17 영업일만에 20% 하락선에 도달했다. 2위 기록은 1929년의 36 영업일이다.
WSJ에 따르면 약세장은 최고치에서 평균 36% 가량 떨어졌으며 하락하는 기간은 평균 7개월간 지속됐다. 평균만큼만 하락한다고 쳐도 다우는 18900, 나스닥은 6300까지 가게 된다. 골드만삭스는 "실물경제와 금융경제 모두 극심한 스트레스의 징후를 보이고 있다"며 "올해 중반까지 S&P500 지수가 현재 수준에서 약 15% 추가 하락하고, 최근 최고치 대비 28% 하락할 것"이라고 내다봤다. 그 경우 다우는 21200, 나스닥은 7070 까지 하락한다.
약세장이 되면 주식은 제 주인에게로 돌아간다.
3월 13일,
다우가 -9.99% 하락하며 33년만의 최대 폭락을 기록했다.
주 원인은 코비드지만 금융시장의 문제는 따로 있다. 프로그램 매도다.
뉴욕 금융시장에서 주식과 채권, 금, 유가 등이 모두 폭락했다. 월가에서는 "모든 자산이 동반 폭락한 건 마진콜 (증거금 추가 납부 통지)과 청산매매 (투자자가 마진콜에 응하지 않을 경우 거래소가 강제로 반대매매하는 것)가 발생한 탓"이라고 분석했다.
통상 펀드는 포트폴리오를 구성하면서 여러 자산과 선물 등에 분산투자해 안정성을 추구하는데, 모든 자산이 동시에 급락하자 분산투자 방어기능도 깨진 것이다. 실제로 오후 3시30분, 장 마감 30분을 앞두고 주가 폭락세가 심화되자 국채 금리가 치솟는 기현상이 발생했다.
원래 주식이 하락하면 안전자산인 채권에 매수세가 몰리면서 채권 가격이 상승 (금리는 하락)한다. 그런데 이날은 채권 가격도 동반 폭락 (금리는 상승)한 것이다.
3월 2주차에 금은 2011년 이후 최대인 9.3%나 폭락해 올해 상승폭을 모두 반납했고 은도 16%나 추락했다. 미 국채도 9일 연 0.38%까지 떨어졌으나 이후 4일 연속 금리가 급상승하면서 지난 13일 장중 연 1%로 다시 올라왔다. 모든 안전자산이 극심한 널뛰기를 하고 있다.
이런 자산가격의 급변은 시장 곳곳에서 마진콜(증거금 추가 납부 요구)과 청산매매를 일으키고 있다. 여러 자산으로 분산 포트폴리오를 짜놓은 펀드들은 주요 자산이 폭락하자 값이 오른 일부 자산까지도 팔아서 손해를 메우고 디레버리징을 하고 있는 것이다.
블룸버그에 따르면 리스크 패리티 펀드는 13일 큰 손실을 내고 디레버리징 위기에 몰렸다. Risk Parity 펀드는 주식과 원자재, 채권 등 다양한 자산에 투자하면서 특정 자산의 변동성(위험)이 커지면 상대적으로 변동성이 작은 자산으로 옮겨가도록 설계된 펀드다. 자산별로 리스크의 균형을 일정하게 유지하는 것이 기본 운용방식으로, 한 쪽에서 손실이 발생하면 다른 쪽에서 만회하는 구조다.
그런데 설계 의도와 달리 모든 자산이 같이 급락하자 이 펀드는 자산 손절매까지 내몰렸다. 리스크 패러티형 펀드의 규모는 2018년 기준 5000억달러, 이와 비슷한 구조인 변동성 타켓팅 펀드는 3500억달러 수준이다. 세계적인 헤지펀드 브릿지워터의 웰스프론트(wealthfront) 리스크 패리티 펀드(운용액 9억4800만달러) 역시 이번 주 월요일과 수요일에만 8% 이상 손실을 냈다.
리스크 패리티 전략을 쓰는 펀드들의 S&P 벤치마크는 3월 10일~23일 사이에 11% 하락을 기록했다. 3월 16일 기준, 볼타겟을 12%로 설정한 브리지워터올웨더는 올해 14% 하락했고, 볼타겟 18%의 퓨어알파펀드는 21%나 하락했다. 헤지펀드인데도 도무지 헤지를 못하고 헤매고 있다.
이런 폭락장에서는 올웨더 포트폴리오, 리스크 패러티 같은 장치는 동작하지 않는다. 프로그램화된 매매는 이럴때 오히려 더 위험할 수 있다. 특히 대형고객의 환매요구가 한꺼번에 들어오면 시스템의 매매 알고리즘을 무시하고 팔아야하기 때문에 처음 설계했던 원칙이나 가정들이 깨지게 된다. 고객에게 내줄 달러 현금이 부족하니 수익률을 무시하고 단기 유동성이 높은, 즉 환금하기 좋은 자산부터 팔아야한다. 일종의 펀드런이다. 글로벌 증시가 무너지면 한국 주가부터 빠지는 것도 이와 관련이 있다.
(3월 16일) 주식, 30년물 국채, 금 모두가 하락중이다
* 뉴욕증시
S&P500이 -17.9% 하락할 동안
필수소비재, 헬스케어는 -10% 초반대로 선방했고
호텔,항공,에너지는 -30~40% 폭락했다.
업종별 하락폭이 상당히 차이나는 걸로 보아 변동성은 여전히 커보인다.
미국증시의 PER은
2019년 12월 = 31배
2020년 3월 23일 = 23배
역사적 평균은 17배 정도다.
3월 18일
지난 9일을 기준으로 가장 강한 역관계였던 미국채와 주식의 상관관계도 깨졌다. 9일 이후 미국채와 S&P500 ETF는 같이 하락했다. 지금은 가치가 보존되는 가장 확실한 자산은 현금뿐이다.
글로벌 금융위기 이후 볼커룰 등 모든 리스크 매니지먼트에서 변동성은 핵심적인 요소다. 변동성이 급등하면서 위험관리 지표에서 매각 조건이 트리거(발동)됐고 모든 금융사가 위험자산을 팔아 현금을 확보하려 하고 있다. 자산운용사들은 거기에 리뎀션(펀드 환매) 요구까지 커지고 있다.
이럴때는 가격이 문제가 아니다. 정상가격이라는 개념이 존재하지 않는다. 우선 팔고 현금을 확보해야한다. 가장 안전하다는 금도 미국채도 예외가 아니다. 지금 모든 투자회사들은 '리스크를 줄여라, 밸런스시트(자산)를 줄여라'가 가장 큰 과제다. 시장 불안이 대규모 채권펀드 환매 요구로 이어졌고 자산운용사들이 앞다퉈 국채를 내다 팔면서 변동성이 말도 안되는 수준까지 치솟았다.
미연준이 어마어마한 레포 유동성을 공급하고 있긴 하지만 은행에서 신용위험을 무릅쓰고 장기 대출을 해줄 수가 없는 상황이다. 18일, WTI 유가가 20.37달러로 무려 6.58달러 폭락했고, '트라이-포인트 오일&가스 생산 시스템'이 휴스턴 법원에 파산 신청을 했다.
3배 레버리지를 사용한다면 2009년 금융위기와 같은 극단적인 상황에서는 채권/주식 비율이 9:1까지 내려가버린다. 이런 경우 포트폴리오를 구성하는 의미가 퇴색되므로 리밸런싱이 필수적이다.
아래에서 설정한 리밸런싱 규칙은 60/40의 정해진 비율에서 한쪽의 비중이 5% 이상 벌어졌을때 비싼 쪽을 팔고 싼 쪽을 사서 비율을 원래대로 맞추는 전략이다. 이 리밸런싱 룰은 사실 일반투자자에게는 상당히 번거로운 작업인데 15년간 100번, 즉 평균 18일마다 재조정이 필요했다.
* 실험결과 (2005년~2020년)
① 리밸런싱 & 레버리지 X3 사용
= 6.93배까지 자산이 불어났다.
② 리밸런싱 only
= 3.02배
③ 레버리지 3X only
= 3.29배
④ 클래식 60/40 ETF
= 2.96배
※ 결론
레버리지로 포트폴리오를 구성할때는 리밸런싱이 매우 중요하다. 레버리지와 잘 설계된 리밸런싱을 조합했을 때 다른 전략의 2배 이상 성과를 낼 수 있었다.
리밸런싱을 하지 않을거라면 클래식 60/40 전략의 변동성이 훨씬 적은 만큼 더 유리하다. 2020년 초의 급등을 제외한다면 장기수익률에서 레버리지의 우위는 별로 없었고, 변동성(리스크)만 더 커졌다.
마이너스 채권은 09년 금융위기 이후 글로벌 저성장에서 비롯된 희한한 현상이다. 돈을 빌려주는 쪽이 손해를 본다니, 이는 자본주의의 기본 전제에 역행하는 것이다.
2009년 스웨덴 릭스방크가 세계 최초로 마이너스 금리(-0.25%)를 실시한 이래, 2014년 유럽중앙은행(ECB), 2016년 일본은행(BOJ)에서 마이너스 정책금리를 도입했다. 14개국이 마이너스금리를 시행하고 있으며 스웨덴, 스위스, 일본 등에서는 마이너스 국채 발행 물량이 늘고 있다. 현재 전세계 채권 중 마이너스채권의 비중은 1/3을 넘어섰고, 금리 5% 이상의 고금리 채권의 비중은 20년전엔 50%, 10년전에는 16%, 현재는 3%까지 감소했다.
마이너스 채권 발행의 주 목적은 유동성 확대다. 저성장 디플레를 타개하기 위해 돈을 강제로 푸는 것이다.스위스와 스웨덴은 유럽중앙은행의 저금리 정책으로 자국 통화가치가 절상되는 것을 막기 위해 금리를 따라 낮췄다. 각국 중앙은행에서 예치금리를 마이너스로 유지한다면 개별 시중은행은 울며겨자먹기로 돈을 내고 중앙은행에 돈을 맡겨야한다. 마이너스금리라도 돈을 맡기는 이유는 현금을 직접, 따로 보관하려면 보안비용이 더 들기 때문이다.
그러나 마이너스 금리가 -1%를 넘으면 보관비용보다 이자비용이 더 커지므로 설령 마이너스금리가 보편화되더라도 -1%를 넘지는 않을 것으로 보고 있다.
그럼 시장에서 거래되는 국채는 어떨까? 이 경우는 추가금리 인하에 베팅한 경우다. 국채가 마이너스 금리로 발행되었더라도 앞으로 금리가 더 내려간다면 채권의 평가이익이 발생한다. 채권지수를 추종하는 인덱스펀드에서는 마이너스 채권만 따로 제외하기도 힘들다. 거래되는 채권의 1/3이 마이너스채권이기 때문이다.
그런데 다른나라에 플러스채권이 있는데도 마이너스채권을 사는 이유가 뭘까? 플러스채권은 대개 이머징국가라서 불안정하기 때문일까?
그 주 원인은 환율과 달러 스왑비용에 있다. 미국채 10년물 금리는 1.67%, 독일국채 10년물은 -0.48% 인데 듀레이션은 같으니 독일 대신 탄탄한 미국채를 사면 2.15%나 수익이 생긴다. 그러나 환헤지에 들어가는 비용이 문제다. 유로/달러 스왑레이트는 2.57%로 금리차익을 초과하는 비용이 발생해버린다. 사실 이 외환 스왑비용과 환율 균형이 맞춰지는 가격에서 국채금리가 결정된다. 스왑비용을 내고도 금리차익이 더 크다면 해당국가의 국채로 수요가 쏠리면서 그 국채금리가 하락하기 때문이다.
마이너스금리가 보편화되면 장기채권 비중이 높은 연기금과 보험의 수익률이 감소하고 안전자산보다 위험자산에 대한 선호도가 높아질 수 있다. 만기까지 들고 있으면 손해를 보는 것이 마이너스 국채다. 만기가 되기 전, 더 낮은 금리가 되었을때 누군가 채권을 비싸게 사줄 것이라는 기대가 채권가격을 지탱하고 있을 뿐이다. 그러나 금리인하의 한계가 -1%까지라고 본다면 기존과 달리 경제침체기에 채권의 헤지효과가 약해지게 된다.
이번 코로나19 발병으로 글로벌 경기침체가 우려되는 상황임에도 전통의 안전자산인 독일국채와 미국국채의 가격상승은 주가하락폭에 못 미쳤다. 반대방향으로 움직이는 헤지효과는 있지만 전체수익률을 방어하는 역할은 약해진 것이다.
BCA 리서치의 유럽 수석투자전략가 다발 조시는 금리가 -1% 수준보다 더 낮아지면 투자자들은 채권을 사느니 차라리 현금을 은행 금고에 보관하게 될 것이라고 말했다. 마이너스 금리 한도가 이론적으로 존재한다면 안전자산으로서의 채권 역할은 줄어들 것이고 새로운 포트폴리오 전략을 짜야한다.
주식은 S&P500 인덱스, 채권은 미국채 10년물, 현금은 미국채 3개월 단기물을 기준으로 한다.
인플레이션을 고려한 실질 수익률은 아래와 같다.
주식 : 6.7%
채권 : 1.9%
현금 : 0.4%
그럼 주식이 다른 자산을 압도하는 것 아닌가?
아니다. 주식의 반대급부는 변동성이고 이는 하이리턴에 필연적으로 따라다니는 리스크다.
50년 이상 지난 오래된 자료가 평균의 의미를 퇴색시킨다면 최근 40년만 살펴보자.
1980~2019년까지
주식 : 11.7%
채권 : 7.4%
현금 : 4.2%
1980년대의 금리는 아주 높았기 때문에 (믿기지 않지만 미국 기준금리는 당시 연 20%를 넘겼다) 이 기간 채권수익률도 매우 높았다. 주식 수익률도 역대 평균에 비해 훨씬 높은데, 10년씩 끊어서 살펴보면 80년대, 90년대, 10년대 이렇게 30년간은 13%~18%의 높은 수익률을 올린 반면 2000년대의 10년간은 오히려 -1% 손실을 기록했다.
10년 투자면 개인에게 있어 꽤 긴 장기투자라고 할 수 있다. 그렇지만 주식시장 진입 타이밍이 잘못되었다면 10년이나 기다렸어도 결과가 마이너스로 나올 수 있다. 그것도 가장 확실한 미국 주식시장에서 손실이 난 것이다.
투자에 예측할 수 없고 대비할 수 없는 위험이 존재한다면, 일정 비율의 채권 또는 현금을 포트폴리오에 넣고 관리하는 것이 가장 현실적이고 안전한 방법이다.
2020년 현재 옵션시장에서 추가 상승에 베팅하는 콜옵션 규모가 풋옵션에 비해 70억달러 이상 많아졌다. 최근 20년래 최대 기록이다. 또한 뱅크오브아메리카의 펀드매니저 설문조사에서는 현금비중이 4%에 그쳐 2013년 3월 이후 가장 낮았다. JP모건의 마르코 콜라노비치 퀀트 글로벌 총괄은 "기술주와 경기방어주에 거품이 형성됐으며, 이런 거품은 이번에도 과거와 다르지 않게 붕괴될 것"이라고 말했다.
미국은 가계 자산의 70%가 금융자산인 반면, 한국은 가계 자산의 70%가 부동산 등의 실물 자산이다. 한국에서 부동산 자산 비중이 유독 높은 것은 왜일까?
첫번째는 세금이다. 미국은 401K 퇴직연금 납입 금액에 대해 1년 최대 1.9만달러까지 소득공제를 해준다. 여유자금을 주식에 투자하면 세금을 돌려받지만 부동산에 투자하면 세금과 적지않은 관리비용이 나간다. 주마다 다르지만 주택시가의 약 2~3%를 매년 세금으로 내야하니 부동산 보유자들은 부담이 상당히 크다.
두번째 미국은 주식이 장기 우상향한다는 믿음이 퍼져있는데 반해 한국은 부동산 불패에 대한 믿음, 즉 부동산가격 상승률이 금융자산보다 더 높다는 믿음이 퍼져있다. 부동산이 아무리 비싸도 더 오를거라는 믿음이 부동산 가격을 받치고 있는 것이다.
그렇다면 한국에서 아파트와 코스피의 과거 수익률은 어땠는지 실제 데이터로 비교해보자.
비교군은
코스피 vs 전국아파트
코스피우량주 vs 서울아파트
삼성전자 vs 강남아파트
로 나누어보아야 전체 / 핵심 / 탑픽 비교를 할 수 있을 것이다. 부동산 탑픽은 성남 분당, 세종 특별자치시, 대구 수성, 부산 해운대 등도 있지만 편의상 서울 강남으로 한정하자.
* 1986-2017년 (약 32년)
① 가격 기준 - 자산가격만 비교
② 총수익 기준 - 월세나 배당수익까지 포함한 총수익률 비교
코스피 수천개의 종목 중 우량주에 해당하는 코스피200 지수는 1996년 이후에 나온 관계로 86년부터의 비교자료는 없다. 그러나 강남아파트의 평균수익률보다 코스피 전체 평균수익률이 더 높았다면 코스피 우량주의 수익률은 그보다 더 높았을 것이다. 강남아파트 중에서도 탑픽인 압구정 현대아파트(90년~)는 9.2배 올라서 같은기간 코스피의 3.1배보다 훨씬 높지만, 100배 이상 오른 삼성전자보다는 낮다. 대치동한보미도 맨션(86년~)은 26배지만 이런 80년대 맨션은 로또에 가깝다.
전체 평균을 보았을때도 코스피가 유리했고, 최고의 종목을 골랐을때도 코스피가 더 좋았다. 차익에 대한 세금, 보유에 대한 세금까지 고려한다면 이 격차는 더 커진다.
* 2020년 주식 vs 부동산 비교
그럼 이것은 고도성장을 해온 한국만의 특수한 상황일까? 다른 나라의 사례도 보자.
미국, 일본, 홍콩 등 경제상황이 각각 다른 국가에서도 양상은 전체적으로 비슷하다.
장기투자를 했을때 역사적 수익률은 주가지수가 더 높았고, 가격변동성은 부동산(주택)이 더 안정적이었다. 사실 어느 나라건 부동산과 주식은 상관관계가 비슷하게 나타나는 자산이다. 특히 땅값이 비싸기로 유명한 도쿄, 홍콩에서도 부동산 수익률보다 주가지수의 수익률이 높았다는 것은 시사하는 바가 크다. 주택은 사용성과 가격안정성에서 장점이 있지만, 수익률만 놓고 보면 주식을 이기기 어렵다.
그런데 왜 주식은 손해보고 부동산은 이익이 나는것처럼 느껴지는 것일까? 그 답은 네 가지다.
첫번째로 변동성은 주식이 확실히 더 크다. 자기가 직접 찾아보지 않아도 주가 하락에 대한 뉴스는 계속 들려오기 때문에 체감수익률은 훨씬 낮게 느껴진다. 부동산은 가격의 오르내림 자체가 덜하고 주가처럼 매일, 또는 분단위로 가격변동을 찾아보지는 않기에 하락해도 모르는 경우가 많다. 군중심리에 의해 달아오른 주식의 고점에서 물렸다가 마이너스 계좌의 고통을 못견디고 저점에서 파는 일이 실제로 허다하다.
두번째 이유는 장기보유하고 충분히 상승할 때까지 기다릴 수 있는가에 있다. 주식은 부동산보다 거래하기가 훨씬 쉽다. 조금만 이득이 나도 클릭 몇번으로 팔 수 있기 때문에 인내심있게 대형상승의 수혜를 누리기 어렵다. 반면 부동산은 각종 세금과 이사문제로 한번 샀으면 좋든싫든 오래 깔고 있는 경향이 있다. 결과적으로 부동산 가격이 충분히 상승할때까지 10년, 20년 기다리면서 buy & hold 효과를 볼 수 있다.
세번째 이유는 투자원금의 크기다. 똑같이 100% 수익을 냈더라도 1천만원을 투자해서 1천만원을 번 것과 10억을 투자해서 10억을 번 것은 체감 수익의 크기가 다르다. 평범한 직장인에게 1천만원은 그냥 일해서 벌 수 있는 돈으로 느껴지지만 10억은 아무리 일해도 벌기가 어려운 돈이다. 따라서 부동산 차익으로 번 것은 훨씬 큰 돈으로 느껴진다.
네번째 이유는 레버리지다. 전세나 대출을 끼고 부동산을 샀을 경우, 매수자가 실제 들인 돈에 비해 실질 수익률은 훨씬 높아진다. 레버리지는 가격하락시 치명타를 입는 단점이 있지만 주식에 비해서는 부동산이 대출받기 용이하다.
