부동산 양도소득세 계산 및 세율, 비과세 조건

양도소득세를 절세하는 가장 효과적인 방법은 1세대 1주택 비과세를 활용하는 것이다. 다주택 보유자라면 나머지를 다 팔고, 가장 차익이 큰 주택에 대해 이 혜택을 받는 게 유리하다. 

 

현행법상 국내 거주자가 1가구 기준으로, 양도일 현재 1주택을 2년 이상 보유하면 (조정대상지역은 2년 거주 필요) 양도소득세는 전부 비과세된다.

 

일시적 2주택자 비과세는 다음 조건일 때 인정된다. 1년 이상 텀을 두고 두번째 주택을 사야하고 2년 이상 보유해야한다. (투기 방지를 위한 조항)

 

1. 첫번째 주택 매입일부터 1년 후에 두번째 주택을 매입할 것

2. 첫번째 주택 매입일부터 2년 이상 보유

3. 두번째 주택 매입일부터 3년 (조정지역은 2년) 이내 첫번째 주택을 매도할 것

 

 

그 외 양도소득세를 낼때는 아래 계산식을 따른다.

 

① 양도차익 = 양도가액 - 취득가액 - 필요경비

 

양도가액 : 실판매가

취득가액 : 실구매가

필요경비 : 취득세, 부동산 중개수수료, 베란다·보일러·바닥 공사비 등

 

* 장기보유 특별공제 (장특공)

보유기간별로 양도차익을 비율 공제

최대 80%까지 공제가능

2020년부터는 실거주 2년 조건이 추가되었다.

 

② 과세표준 = 양도차익 - 장특공제 - 기본공제 250만

③ 양도소득세 = 과세표준 x 구간세율 - 구간누진공제 

 

※ 최종 납부세액 = 양도소득세 x 1.1 (지방소득세)