부동산 계약 후, 집주인이 계약파기시 배액배상

부동산 계약 해지는 양 계약자의 권리지만 대신 해약금 (또는 위약금)을 물어야한다.

 

통상 부동산 계약서에는 '매수인의 잔금지불 전까지 매도인은 계약금의 배액을 배상하고, 매수인은 계약금을 포기하고 이 계약을 해제할 수 있다'는 조항이 담겨있다. 배액이란 2배 금액을 뜻한다.

 

계약서가 아니라도 민법 565조는

"매매의 당사자 일방이 계약 당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환해 매매계약을 해제할 수 있다" 고 명시되어있다. 

 

문제는 이 계약금액의 해석이다. 대개 부동산 시세의 10%를 계약금을 주고 계약서를 쓴다. 이 계약금 중에서도 일부를 먼저 지급한, 즉 가계약금이 있으면 이 가계약금의 배액을 내고 계약을 해제하는 경우가 많다.

 

그러나 대법원 판례에 따르면 배액배상 기준은 미리 받은 가계약금이 아니라 약정 계약금이다.

 

5억 아파트를 10%인 5천만원 계약금을 걸었고, 이 중 1천만원을 가계약금으로 선지불했다고 하자. 이 경우 배액배상해야하는 금액은 약정 계약금인 5천만원의 2배, 즉 1억이다.

 

(대법원 2014다231378 판결)

2015년 4월, 대법원 선고에서 약정계약금 전체가 배상기준이 되는 이유는 다음과 같다.

"계약금의 일부만 지급된 상태에서 만약 매매계약을 해제할 수 있다고 하더라도, 

실제 받은 계약금만 돌려주고 계약을 해지할 수 있다면 받은 금액이 소액일 경우 사실상 계약을 자유롭게 해지할 수 있어 부당하기 때문에, 

해약금의 기준이 되는 돈은 실제 교부받은 돈이 아니라 '계약서에 약정된 계약금'이라고 보는 것이 타당하다"

 

다시 말해 가계약금을 기준으로 한다면 계약 해지가 자주 발생하게 되고 그만큼 매수자가 피해를 보기 때문에 기준을 약정 계약금 전체로 하는 것이다.

 

다만, 대법원은 계약금의 일부만 지급된 경우에는 전체 계약금이 완납될 때까지 가계약금을 해약금으로 하여 계약해제를 할 수 없다는 기본 법리를 먼저 설명하였다.

“매수인이 계약금 일부만을 먼저 지급하고 잔액은 나중에 지급하기로 약정하거나 계약금 전부를 나중에 지급하기로 약정한 경우,

계약금을 일부만 받은 매도인은 매수인이 계약금의 나머지 또는 계약금 전부를 지급하지 않는 한 임의로 계약을 해제할 수 없다.”

 

원칙적으로는 계약해지를 할 수 없고, 해지한다 하더라도 기준금액은 약정금액 전체가 된다는 취지의 판시다. 손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우에는 법원이 이를 적당히 감액할 수 있는데 (민법 제398조 제2항) 이에 따라 계약금의 70%를 감액하여 중재한 사례가 있다.

 

아파트, 부동산 매매계약시 계약금과 중도금, 잔금 지급 시기와 방법은 상세하고 정확하게 기록하자. 매매계약이 정식으로 성립하지 않았다면 계약금 반환 법리도 적용되지 않는다. 또한 분쟁이 일어나지 않도록 해당 증명 자료를 꼼꼼히 남겨두는 것이 좋다.