한국 부동산 아파트값은 결국 학군문제가 들어있다

2019년 11월 핀포인트로 동까지 지정한 분양가상한제 27곳

 

강남 4구와 영등포구 여의도동, 마포구 아현동,

용산구 한남동·보광동, 성동구 성수동1가

 

분양가 상한제란, 분양가를 토지비와 건축비 합계 이하로 정하는 것이다.
또한 분양권을 최대 10년동안 팔 수 없고, 최대 5년까지 실거주 의무가 부과되는 내용도 함께 검토되고 있다.

 

그러나 부동산은 결국 신축 공급량을 확보해야한다. 신축공급의 시그널을 주지 않으면 기존 부동산의 가격은 계속해서 뛸 수밖에 없다.  

 

그런데 신축이라고 가격이 오르는 것은 아니다. 왜 어떤 지역은 계속해서 값이 오르고 어떤 지역은 찬바람만 쌩쌩 부는 것일까?

 

부동산114가 종로학원 하늘교육의 ‘2018~2019학년도 고교 진학현황 자료’를 분석한 결과 2년간 서울 구별 과학고·영재학교 합격자 비율은 △강남(1.5%) △서초(1.3%) △광진(0.9%) △노원(0.9%) △송파(0.8%) △양천(0.8%) △마포(0.7%) △동작(0.7%) 순으로 조사됐다. 이 중 전통의 고학군 6개를 빼면 2018년 이후 크게 늘어난건 마포, 성북이다. 

 

 

마포, 성북을 보면 신축 고가아파트들이 대거 들어섰고, 이 고가 새아파트에 소득 수준과 교육열이 높은 중산층이 대거 입주하면서 고성적자 비중도 높아진 것으로 보인다. 새아파트가 늘면서 11월 현재 마포구 아파트 가구당 평균매매가격은 약 9억3000만원으로, 서울시 평균 약 8억9000만원보다 높다. 성북구는 4억5천 정도에서 2년만에 평균 6억까지 올랐다. 

 

우리나라 주택시장은 교육환경, 교육시장과 뗄레야 뗄수가 없는 관계가 있다. 직장 출퇴근은 멀리서 하면 할 수 있어도 학군은 바꿀 수가 없기 때문이다. 최근 지방 대도시 광주나 대전 아파트값이 급등한 곳을 보아도 투기꾼들은 일정 수준의 학군이 확보된 지역을 우선 노린다. 최소한의 수요가 보장되기 때문이다.