주택 세금 - 재산세, 종부세, 양도세 계산법, 장기보유 특별공제 (~2020년 6월)

2020년 주택 매매 핫이슈는 양도소득세다. 6월이 지나면 양도세 중과세 면제가 끝나고 장기보유 특별공제 조건이 강화된다. 서울 강남 조정지역, 10년이상 보유 아파트라고 가정했을 때 6월 이전에 파는 것과 7월1일 이후 파는 것은 세금 차이가 매우 크다.

 

 1. 양도소득세와 종부세 

 

(2주택자 기준)

별도 거주주택이 있고, 2001년 5억에 매수한 다른 주택을 2020년 25억에 매도한다고 하자.

 

차익 20억원에 대해 올해 6월까지 매도한다면 양도세는 약 5.5억이고, 7월 이후 매도하면 10억을 내게 된다.

 

 

2020년 6월이전 매도시 양도세

(차익 20억 - 장특공 6억 -기본공제 250만) x 42% - 누진공제 3540만원 
= 5억 5155만원

2020년 7월이후 매도시 양도세

(차익 20억 - 기본공제 250만) x 52% - 누진공제 3540만원
= 10억 330만원

 

장기보유 특별공제 (장특공)에 의한 세금 차이가 어마어마하다. 이번 한시적 혜택이 끝나면 앞으로는 2년 실거주를 해야 장특공제 혜택을 받을 수 있다. 3주택자라면 중과세가 기본세율+20%로 적용되므로 최대 62%를 내야한다.

 

* 양도세 기본 세율표 (2년이상 보유)

토지, 건물, 부동산에 관한 권리, 기타자산

2021년부터 10억원 초과시 세율은 45% (지방소득세 포함 49.5%)

 

양도세율은 자산 유형마다 다르게 적용된다. 주식 양도세는 중소기업 10%, 그외주식 20%가 적용된다.

 

* 주택 양도세율 (2년미만 보유시)

1년 미만 보유 : 일괄 50% 

1~2년 보유 : 일괄 40%

 

* 1세대 1주택자 양도세 비과세 조건

- 9억원 이하 (임대주택도 포함)

- 2년이상 보유

- 2년이상 거주 (조정지역일때)

 

** 21년 6월 이후 개정안

 

* 9억원 초과 1주택자 양도세

2년이상 보유했다면 다음처럼 세금이 부과된다.

고가주택 양도차익 = 양도차익 x  (양도가액 - 9억)/양도가액

9억원은 비과세고, 9억 1천만원은 양도세를 낸다면 형평성이 맞지 않기때문에 9억 초과분에 대해서만 과세하도록 비율을 곱해주는 것이다. 예를 들어 4억에 취득한 주택을 12억에 매도한다면 8억 x (12억-9억)/12억 = 8억 x 1/4 = 2억원에만 과세된다. 실제 양도차익은 취득세, 부동산수수료 등의 경비를 제하므로 매도차익보다 작아진다.

 

부부가 주택 50%씩 공동소유라면 (8억x50%) x (12억-9억)/12억 = 4억 x 1/4 = 1억원씩 각각 과세대상이다. 

 

여기에 실거주기간에 따라 1년당 8%씩 장기보유 특별공제를 적용받을 수 있다. 세대전원이 2년이상 거주했다면 1년마다 보유 4%, 거주 4% (합쳐서 8%) 씩을 공제받고 최대 10년차= 80% 까지 공제가능하다. 2년미만 거주자라면 연 2% 공제율만 적용되어 15년차= 최대 30% 까지 공제된다. 

 

장특공 : 2년 6개월 거주 & 9년 6개월 보유자라면 → 44%

 

☞ 1216 부동산대책 시행안 

☞ 국세청 : 주택매도 양도세 예

☞ 국세청 : 1세대 1주택 비과세

 

 

* 일시적 2주택자 양도세 비과세 조건

조정대상지역에서 옛날집을 팔고 새집으로 이사갈 계획이라면 새 주택 취득일로부터 1년 이내에 그 주택으로 전입하고, 1년 이내에 기존 주택을 파는 경우에 비과세된다. 다만 둘 중 한 채라도 조정대상지역이 아닌 경우에는 3년 내에 처분하면 된다. 

 

* 여러 채 매도시 차익합산 

한 해에 2채 이상에서 발생한 양도차익은 합산해서 과세된다. 이 경우 과세구간이 올라가고 기본공제도 1번, 250만원만 공제받을 수 있다. 비과세 대상 주택이나 (구간별 >기본세율이 아닌) 단일세율로 과세되는 주택은 합산하지 않는다. 그러므로 1년에 1채만 파는 것이 대부분의 경우 유리하다. 만일, 양도 손실이 발생한 주택이 있다면 한 해에 같이 처분하는 것이 좋다. 차익이 난 주택과 합산하여 과세구간이 낮아지기 때문이다. 

 

 

* 종부세 계산

종합부동산세는 매년 6월1일을 기준으로 부과되므로 5월31일 전까지 매도하면 종부세도 아낄 수 있다. 9억원 이하의 1주택 보유자 또는 총 6억원 이하의 다주택 보유자가 되면 종부세 대상에서 빠지기 때문이다. 위의 경우라면 약 2천만원을 아낄 수 있는 셈이다. 종부세 납부기간은 매년 12월 1일~15일이지만, 보유기준일은 6월 1일이니 주의하자.

 

동일주택에 대해서 종합부동산세도 내고 재산세도 낸다면 이중과세가 되기때문에 종합부동산세 세액에서 재산세 금액은 공제한다. 

 

종부세는 계산식이 복잡하고 적용되는 조건도 각자 다르니 상세한 내용은 아래에 따로 분리하였다. 직접 계산하는 것보다 엑셀이나 프로그램을 쓰는 편이 좋다. 일단 대략적인 계산법은 아래와 같다.  

 

① 과세표준 = ( 공시가격 - 기본공제 6억 ) x 공정시장가비율 90% 

② 종부세액 = 과세표준 x 세율 2.0% - (누진공제) - (재산세액)

 

③ 여기에 세액공제와 세부담상한 초과세액, 농어촌특별세 20% 등을 가감해서 최종 세금이 계산된다.

 

 2. 주택 재산세 

 

재산세 부과기준도 매년 6월1일이지만 납부는 7월, 9월 2번에 나누어 낸다. (재산세 20만원 미만인 경우는 7월 한번에 납부하고 끝) 재산세는 사실현황에 따라 과세하므로, 무허가건물이나 등기가 안된 건물이라도 재산세가 부과된다. 주상복합의 경우 주택 따로, 상가 따로 고지서가 나온다.

 

과세표준은 실거래가격이 아니라 국토부가 매년 결정하는 공시가격의 60%로 산정하며, 과세표준 3억원을 초과하는 주택의 재산세율은 0.4%로 적용된다. 여기에 도시지역분 재산세 (재산세 과세표준의 0.14%)와 지방교육세 (재산세액의 20%)가 추가되어 최종 세금이 된다. 

 

실거래가격 7억, 공시가격 5억 아파트라면

 

과세표준 = 5억 x 60% = 3억

재산세 = 3억 x 0.25% -18만 = 57만

도시지역분 = 42만

지방교육세 = 11만

 

재산세 총합 = 110만원이 나온다. 그외 지역자원시설세가 추가될 수 있다.

 

지역자원시설세 세율

 

* 도시지역분

재산세 도시지역분은 도로, 상하수도, 공원 등 각종 도시계획사업을 위해 해당구역 안에 있는 토지, 건축물 또는 주택에 부과하는 세금이다. 따라서 도시계획구역이 아닌 지역에서는 부과되지 않는다. 예전의 도시계획세로 현재는 재산세 항목으로 편입되었다. 서울에서만 따로 표시한다.

 

지방세는 광역시세(시·도세)와 기초자치단체의 자치구세(시·군세)로 나뉘는데, 도시지역분은 원래 자치구세지만 서울시에서만 광역시세로 가져가기 때문이다. 재산세 고지는 서울의 각 구청에서 하되, 고지서 상에 재산세 항목과 별도로 '도시지역분'을 구분해서 표기한다. 도시지역분은 지자체별로 0.23% 내에서 0.14% 대신 다른 세율로 정할수 있다. (ex: 0.09%)

 

* 지역자원시설세

지역자원시설세는 소방시설, 오물처리시설, 수리시설 및 그밖의 공공시설을 유지하기 위한 세금인데, 해당 시설로 인하여 이익을 받는 건축물 및 토지 소유자에게 부과된다. 예전의 공동시설세와 지역개발세가 통합된 것이다. 소방시설은 주유소, 극장, 유흥장, 대형마트, 백화점, 호텔, 4층 이상 건물 등에 중과세하고 오물처리시설은 해당건물가액의 0.023% 세율로 과세한다.

 

 3. 종합부동산세 상세설명 

 

9억원 이하의 1주택자라면 종부세가 없으니 신경쓰지 않아도 된다. 종부세는 재산세와 달리 다주택자, 고액부동산 소유자에게만 부과된다. 2020년부터 세율 자체도 인상되고 공정시장가액 비율도 매년 5%씩 높아진다. 과세표준을 결정하는 공시가격도 시세의 최대 80%까지 오를 전망이다. 

 

재산세= 지방세, 물(物)세, real tax

종부세= 국세, 소유자 기준으로 합산하는 인(人)세, personal tax

2005년 이후 신설되었다.

 

종부세를 지방세로 전환하자는 논의는 계속되고 있다.

2020년 인상된 세율과 누진공제표는 아래 참조

 

2020년 종부세 누진공제

 

2019년 종부세 계산법 자료

세부담상한 초과세액 기준은 조정지역 2주택자 200%, 3주택자 300% 에서 조정 2주택자, 3주택자 모두 300%가 된다. 세부담상한 300%는 전년도 (종부세+재산세) 납부액이 100만원이었다면 금년도 종부세는 500만원이 부과되더라도 최대 300만원만 내는 제도다.