(용어정리)

 

대지면적 : 허가된 땅 크기

건축면적 : 건물 1층 바닥면적

연면적 : 건물 내부 모든 층의 바닥면적을 더한 크기 

 

연면적 (延面積)은 일본식 용어고 한국어로는 총면적 (Gross Floor Area)이다.  연장하다, 연기하다의 연 자인데 용어 뜻이 잘 와닿지 않는다. 

 

(간단공식)

 

건폐율 = 건축면적 / 대지면적

용적률연면적 / 대지면적

 

건축법 55조, 56조에 따라 건폐율과 용적률은 용도별로 제한이 있다.

건폐의 폐는 덮을 폐, '은폐'할때의 그 폐 자이다.

 

건폐율 (建蔽率) Building Coverage

용적률 (容積率) Building Volume ( Floor Area ) 

 

 

 

허가된 땅 즉 대지면적 100%로 건물을 지을 수는 없다.

여백을 반드시 남겨야한다. 

 

건축면적 < 대지면적 

건폐율 < 100%

 

도시주거지역 건폐율 = 50~70%

도시상업지역 건폐율 = 70~90%

녹지관리지역 건폐율 = 20~40%

 

용적률은 보통 건폐율 x 층수로 간단히 계산한다. 

단, 지하층과 지상 주차층은 용적률 계산에서 제외된다.

 

 

도시 일반주거지역 용적률 = 50~300%

도시 상업지역 용적률 = 200~1500% 

농림 관리지역 용적률 = 50~100%

 

로 지역에 따라 법적 제한이 있다.

Posted by 영애니멀
,

P는 주가(Price), 즉 시가총액으로 알기쉬운데

B와 E에 해당하는 부분이 정확히 뭐였는지, 가끔 헷갈릴때가 있다.

 

Book - 순자산, 자본?

Earning - 세전이익, 영업이익, 순이익?

 

확실히 정리해보자.

 

 PBR, PER 정의

 

PBR = 시가총액 / (순자산) = 시가총액 / (총자산 -부채) 

PER = 시가총액 / (세후 당기순이익) 

 

순자산은 자기자본금 + 자본잉여금 + 이익잉여금 

순자산 = 자본총계

총자산은 순자산 + 부채

 

ROE = 당기순이익 / 자기자본

ROA = 당기순이익 / 총자산 = 당기순이익 / (자본+부채)

 

자기자본이익률(Equity)과 총자산이익률(Assets)의 차이는 대출 레버리지다.

 

예를들면 은행이나 금융주는 남의 예금을 빌려다 대출을 하는 사업이므로 부채가 자기자본보다 훨씬 크고, 따라서 ROA가 ROE보다 매우 낮다. 2018년 코스피 추정 ROE는 10.5%, ROA는 5.5%로 피크를 찍었고, 미국 S&P500의 ROE는 15%, ROA는 3% 내외를 기록했다.

 

 

위의 공식으로부터 

 

부채비율 = (부채/자기자본) = ROE /ROA -1 

로 간단히 구할 수 있다.

 

금융주를 제외한 다른산업은 보통 부채비율이 100% 미만일때 재무상태가 건전하다고 본다. 여차하면 자기자본 다 털어서 부채 전부를 갚아줄 수 있다는 의미다. 코스피 부채비율은 100% 내외, S&P500 부채비율은 200~300%에 달하는데 S&P500의 ROE가 유독 높은 것은 부채비율 즉 레버리지가 큰 이유도 있다. 미국과 한국의 ROA는 큰 차이가 없다.

 

 

 PER, PBR, ROE의 관계

 

PER 평균은 10~20 사이에서 움직이고 PBR은 업종마다 천차만별이지만 1 이상일 때 정상적이라고 본다. PBR은 그레이엄 시대에 워낙 불분명한 재무표에 부도나는 기업이 많아 보다 안전한 투자를 위해 만든 지표다. 장부에 등록된 자산이 있으면 그나마 믿을만하다는 것이다. PBR은 하방 지지선의 근거로는 사용할 수 있지만 미래주가의 상승폭을 판단하기는 어렵다. 상승폭을 판단하려면 forward PER로 예측해야한다. 

 

ROE = PBR /PER = BPS /EPS 의 관계가 성립한다.

(or PER = PBR /ROE)

 

PBR/PER = (시총/자기자본) / (시총/순이익) 에서 시총이 약분되고 순이익/자기자본 = ROE가 된다. 예를 들어 PBR= 1.5이고 PER= 15라면 1.5/15 = 0.1 = 10% 의 ROE를 내는 회사다.

 

시장할인율 r까지 적용하여 좀더 정교하게 표현한다면

PBR = [ (1+ROE) /(1+r) ] ^N 

으로 나타낼 수 있다 

 

이는 N년동안 시장 평균수익률 (r)보다 높은 ROE를 낼 수 있는 자산이면 그만큼 가격 (PBR)을 높게 쳐줘야한다는 의미다.

 

GP/A 라는 지표도 있다. 매출을 기업의 가장 중요한 영업능력으로 보고 해당기업의 수익성을 측정하기 위한 것이다. 각종 회계 조작에서 상대적으로 자유롭다. 

gross profit/ asset 

= 매출이익/자산총계 = (매출-매출원가) / (자본+부채) 로 계산한다. 

 

2020년 1월 애플 PBR=15.6, PER=27 을 찍고 있는데 ROE를 계산해보면 15.6/27 = 58%가 나온다. 실로 무시무시한 자본이익률이다.

 

 

배당성향도 아래처럼 구할 수 있다.

배당성향 = 배당금/순이익

= (배당금/시가총액) / (순이익/시가총액) 

= 시가배당률 x PER 

 

∴ 배당률 = 배당성향 / PER

 

배당률이 5%고 PER=10인 기업이 있다면 배당성향은 50%다.

애플의 현재 배당률이 1%고 PER=25라면, 애플의 배당성향은 25%가 나온다.

 

 ROE 성분 분해

ROE =  매출이익률 x 총자산회전율 x 레버리지

 

즉 ROE를 높이려면 마진매출회전속도를 높여야한다는 의미다. 재무 레버리지로 ROE 숫자 뻥튀기를 할 수 있지만, 부채는 비용과 리스크가 수반되므로 이 경우 ROE의 질이 높다고 보기 어렵다. 

 

 

 그밖의 참고할만한 지표

 

PSR = 시가총액 / 매출액

PCR = 시가총액 / 현금흐름

PEG = PER / EPS성장률

 

PSR은 당장의 이익은 없지만 시장장악력이 얼마나 되는지 알고싶을때 유용하다. PCR은 기업의 궁극적인 목적은 현금창출이며, 회계에서 장부가치는 속일 수 있어도 현금흐름은 속일 수 없다는 점에서 중요하다.

 

최근 몇년간 삼성전자의 PSR은 1.6~2.4 사이에서 움직였으며 PCR은 6~12 사이에서 움직였다.

현대차의 PSR= 0.32~0.45, PCR= 4~6 사이

SK텔레콤의 PSR= 1.1~1.3, PCR= 3~4 사이

코스피 평균 PCR은 6 내외다.   

 

PEG은 성장형 기업의 PER을 좀더 정교하게 보기 위한 지표다. 현재의 PER이 높더라도 이익 성장률도 동시에 높다면 PEG 값은 낮게 나오고 밸류에이션 평가에서 좋은 점수를 받을 수 있다. 가치평가 지표는 여러 각도에서 입체적으로 검토해야 scalar 숫자의 함정을 피할 수 있다.

 

EV (enterprise value) = 시총 + 부채 - 현금

 

기업 가치를 현재 지고 있는 부채까지 고려하여 평가하기 위한 지표 

같은 이익을 낸다면 부채가 적은 기업의 리스크가 적다. 

이 기업을 즉시 인수한다면 적정한 인수가격, 또는 필요한 자금이 얼마인가를 따지는데 쓰인다.

 

 PBR과 토빈의 Q 비교

 

PBR = 시가총액 / 장부가치

토빈의 Q = 시가총액 / 현행대체비용 

 

사실 이 2개는 비슷한 지표로 볼 수 있지만, 분모가 약간 다르다. 

장부가치 = 구입 당시의 원가 - 감가상각비

현행대체비용 = 현재 상태의 회사자산을 그대로 대체하는데 드는 비용, 또는 그에 필요한 자금조달비용 

 

타이어로 비유한다면 PBR의 분모는 타이어 구입가에서 마모된 가치만큼 빼준 가격이고, Q의 분모는 지금의 중고타이어를 동급의 다른 타이어로 교체하는데 드는 비용이다. 그럼 같지 않냐고? 아니다. 인플레이션이 있기때문에 PBR의 장부가치는 그대로지만 토빈의 Q비용은 처음보다 증가한다. 

 

토빈의 Q > 1 : 주가 과대평가 또는 조달비용이 주가상승폭보다 더 싸므로 자본투자를 더 해야함

토빈의 Q < 1 : 주가 저평가 또는 조달비용이 주가상승폭보다 더 크므로 자본투자를 하면 안됨

 

Q가 1보다 작은 기업을 저평가된 기업으로 볼 것인가 아니면 사양산업으로 볼 것인가의 상반된 해석 문제가 남는다.

 

사실 PER도 마찬가지다. PER이 높은 기업을 성장성이 있는 기업으로 볼 것인가 아니면 이익은 못따라가는데 기대치만 높은 기업으로 볼 것인가 하는 문제가 있다. 어떤 지표든 그냥 대입하면 답이 나오는 기계적인 공식 같은 건 없다.

 

 미국 S&P500 PER과 역사적 수익률 관계

 

이후 10년간 연평균수익률

PER= 10x 일때 10%

PER= 20x 일때 5%

 

지수 PER이 30에 가까워지면 오히려 손실을 볼 확률이 높았다. 25만 넘어도 금리대비 투자매력이 떨어진다.

 

2009.03~ 2019.03 

2008년 금융위기 저점 이후

S&P500은 700 → 2800 

총 4배, 연평균 14% 상승했다. 

 

이 수치가 전형적인 강세장 지표다. 

 

Posted by 영애니멀
,

기존 주세법에서는 

 

맥주,소주,위스키 72%

막걸리 5%

기타 증류주 72%

약주,청주,과실주 30%

 

의 국세가 술에 부과되었다.​

 

위스키는 발아곡류, 브랜디는 과실주를 증류하여 나무통에 저장한 술이고 리큐르는 증류할 때 당분,아미노산 등 증발되지 않고 남는 성분이 2도 이상인 술을 말한다.

 

2020년부터 세금방식이 변경되는데 50년만에 종가세에서 종량세로 바뀌게 된다.

종가세 = 출고가격 x 세율 

종량세 = 출고용량 x 세율   (도수도 반영됨)

 

종량세로 변경되면 좋은 술이 출시되어 출고원가가 오르더라도 주종이 같으면 내는 세금 자체는 동일하다. 맥주업체에서 다양한 등급의 술을 판매하는데 도움이 된다. 종가세 체제에서는 출고원가가 오르는만큼 세금도 올라서 소비자 가격은 이중으로 상승하는 부담이 있다.

 

또한 수입맥주는 판관비나 유통마진이 제외된 '수입가격'에만 세금이 매겨지는데 반해 국산맥주는 출고가=(제조원가+유통판관비+마진)에 세금이 매겨져왔다. 종량세로 변경되면 국산맥주 구매시 상대적으로 더 많은 세금을 내던 차별이 해소될 수 있다. 수입맥주 4캔에 1만원 하는 마케팅은 이러한 세금혜택이 있기에 가능했다. 

 

종량세로 우선 적용되는것은 맥주와 탁주이고 증류주 등 다른 술은 차차 적용될 예정이다. 2020년부터 이에 따라 캔맥주 500㎖ 기준으로 클라우드는 1880원→ 1565원, 피츠는 1690원1467원으로 가격이 조정된다. 

 

참고로 담배출고가 4500원 중 국세 594원, 지방세 1450원, 부담금 870원, 부과세 409원 총 3323원이 세금이다.

 

주세법에서 주세 납세의무자는 '주류를 제조하여 출고하는 자', 수입주는 '관세 납부 의무자'로 규정하고 있다. 따라서 도매상, 소매상, 음식점 등의 판매처는 주세납부 의무가 없다. 

 

 

 

종량세 도입으로 앞으로는 출고가격 대신 용량에 따라 세금이 부과되면 1리터당 맥주 830원, 막걸리 42원씩 과세하게 된다. 변경된 세금이 반영된다면 캔맥주는 가격이 내려가고 생맥주는 가격이 오른다. 생맥주는 대용량 용기로 판매해온 터라 용기 재활용을 할 수 있어서 포장비용이 낮았기 때문이다. 다만 2년간 생맥주는 세율을 20% 경감하기로 했다.

 

제조원가가 높았던 수제맥주도 세금 혜택을 받을 수 있을 것으로 보인다. 병맥주와 페트맥주 가격은 큰 변경이 없을 것으로 예상되며 다른 국민음료인 소주는 세율변경이 유보되었다.

 

증류주는 그대로 종가세를 유지하므로 조세 형평성을 위해 맥주,탁주는 2021년부터 물가를 반영해서 세율이 조정된다.

 

이와는 별개로 2019년 여름 OB 카스가 하이트 테라의 점유율 상승 때문에 출고가를 내리고 싼가격에 공급한 바가 있다.

 

 

발포주 - 맥아성분이 전체용량의 10% 이하인 술로 기타주류로 분류된다.

주세 30%, 교육세 30%, 부가세 10%의 세금이 붙는다.

발포주 1000원이 제조원가라면

=> 1600원 (+60% 주세,교육세)

=> 1760원 (+10% 부가세)

으로 판매된다.

 

시중에서 판매되는 발포주가 비슷한 도수인 맥주보다 싼 이유는 기타주류로 분류되어 세율이 싸기 때문이다.

 

한국에서 가장 많이 마시는 술은 소주가 아니고 맥주다. 

국내 주종별 주류 출고량은 맥주가 51%, 소주가 27%, 막걸리가 12% 정도를 차지하고 있다.

 

참고로 무알코올 맥주도 알코올은 들어있다.

성분표를 보면 알코올 최대 0.5% 함유로 표시된다. 현행 주류법상 알코올 함량이 1% 미만일 경우 '음료'로 분류된다. 이 기준에 따르면 알코올이 0.01%든 0.99%든 1%만 안넘겼다면 무알콜 맥주는 술이 아닌 혼합음료나 탄산음료로 분류된다.

 

맥주 소주 막걸리 출고량

 

Posted by 영애니멀
,